Dans un second chapitre consacré au droit réel des membrés, nous traitons des servitudes. De l'article 637 du Code civil, on peut retirer la définition qu'une servitude est une charge imposée à un immeuble, le fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un immeuble voisin appelé le fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire. L'article 637 parle d'héritage qui désignait sous l'ancien droit un immeuble, bâti ou non. Nous, nous allons parler simplement d'immeuble. Mais ce qui est certain, c'est que les servitudes n'existent qu'en matière immobilière.
Elles entretiennent des liens étroits avec le droit de propriété. Elles sont tout à la fois une charge pour le fonds servant et un complément d'utilité pour le fonds dominant. Ainsi, les prérogatives du propriétaire du fonds servant se trouvent amputées du fait de la servitude. Par exemple, le jardin de la propriété de M. Dupont est grevé d'une servitude de passage. Eh bien, M. Dupont ne pourra pas faire ce qu'il veut sur le chemin utilisé par le bénéficiaire de la servitude.
Il voudrait pourtant planter à cet endroit-là. Il ne le peut pas. Pourtant, il est chez lui. inversement les prérogatives du propriétaire du fonds servant se trouvent augmentées la servitude lui permet une meilleure utilisation de son propre terrain son terrain était enclavé, il n'avait quasiment pas d'accès sur la voie publique on ne pouvait pas l'exploiter et bien grâce à la servitude de passage on va pouvoir l'exploiter La charge que constitue une servitude grève directement un fonds. C'est un droit réel sur cet immeuble et non pas un droit personnel contre le propriétaire de cet immeuble.
Tous les propriétaires successifs du fonds servant, présents et à venir, devront bien entendu laisser s'exercer la servitude, mais ils ne sont pas personnellement obligés en vertu d'une obligation qui grèverait l'ensemble de leur patrimoine comme toute obligation, comme toute dette ordinaire, comme tout droit personnel. puisque la charge est réelle, qu'elle grève un fonds, le propriétaire qui cède son fonds cesse d'être tenu de quoi que ce soit, mais en même temps cette charge se transmet au propriétaire suivant, et le déguerpissement par abandon de la parcelle nécessaire à l'exercice de la servitude est aussi un moyen de s'affranchir de la servitude.
Alors que pour une dette, on peut toujours dire vous déguerpissez, vos dettes vont vous suivre, mais pas les charges réelles. Passivement, la servitude est toujours un accessoire du fonds qui en est grevé, et il en est de même. activement. Le droit réel constitué au profit du fonds dominant est inséparable de la propriété de celui-ci. Il est vendu, hypothéqué, saisi avec le fonds dominant et il ne pourrait l'être indépendamment de lui. Alors les rédacteurs du Code civil ont beaucoup insisté sur ce caractère de charge réelle, de droit réel, on le voit aussi l'article 686, et sur le fait qu'il ne s'en suit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.
Ça, c'est l'article 638. Accessoire actif et passif, respectivement de deux fonds, la servitude est perpétuelle. Elle a vocation à durer aussi longtemps que la propriété du fonds servant et celle du fonds dominant, propriétés qui sont perpétuelles, sauf à réserver par exception l'existence parfois de certaines causes d'extinction des servitudes comme on le verra. Mais s'il n'y a pas une cause, ça durera aussi longtemps que la propriété des deux fonds. L'article 639 annonce trois catégories de servitudes et nous allons nous en tenir à cette classification légale.
D'abord, dans une première section, nous traitons des servitudes naturelles. Ce sont celles qui dérivent de la situation naturelle des lieux, dit l'article 639. Et les articles suivants, jusqu'à l'article 648, traitent sous cet intitulé de l'écoulement des eaux, du bornage et du droit de seplor. En réalité, les deux derniers aspects ne sont pas des servitudes. Le droit de seplor, c'est une prérogative tout simplement du propriétaire. Le code qu'on a traité ici, c'est un peu une erreur de localisation.
Même chose pour le bornage, c'est une question de délimitation matérielle de la propriété, pas une servitude véritablement. Reste l'écoulement des eaux. L'écoulement des eaux qui représente, lui, une vraie servitude naturelle. Lorsque la situation des lieux est telle que deux fonds voisins ne sont pas exactement de la même altitude, nous ne sommes pas dans une plaine complètement pleine, le fond d'en bas est assujetti envers celui qui est plus élevé, le fond dominant au plein sens du mot, et il est assujetti à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué, c'est l'article 640.
Et puisque la main de l'homme ne doit pas y avoir contribué, vous comprenez qu'il doit s'agir des eaux pluviales, des eaux de source éventuellement, ou des eaux de rivière, mais certainement pas des eaux usées, usées par le passage dans les installations sanitaires du fonds dominant, ni dans des installations industrielles. L'article 640 interdit aux propriétaires du fonds inférieur d'empêcher l'écoulement de ses eaux, par exemple en élevant une digue. Quant aux propriétaires du fonds supérieur, il ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
Alors les servitudes d de la situation des lieux se distinguent des servitudes l bien qu soient assez proches en ce qu r d situation naturelle de la force des choses, et non pas d'une disposition plus ou moins arbitraire du législateur. En quelque sorte, elles viennent du droit naturel. En tout cas, puisqu'elles sont liées à la force des choses, à la nécessité, elles ne donnent pas lieu à une indemnisation, à la différence, on va le voir, de certaines servitudes légales.
Alors justement maintenant, les autres, dans une seconde section, les servitudes légales. Eh bien, l'article 649 annonce que les servitudes établies par la loi ont soit pour objet l'utilité publique, soit l'utilité des particuliers. L'utilité publique, c'est par exemple les servitudes de survol des lignes électriques, extrêmement importants, ou des servitudes d'alignement, qui ne relèvent pas d'un enseignement de droit civil, mais de droit administratif ou droit de l'urbanisme. Nous nous intéressons aux servitudes établies par la loi pour l'utilité des particuliers.
Eh bien, nous en avons deux sortes, certaines sont mutuelles et d'autres sont unilatérales. Dans un premier paragraphe, les servitudes légales mutuelles. On les présente parfois comme relevant du régime normal de la propriété, cependant il reste une charge existe sur un fonds au profit d'un autre et réciproquement. Cette réciprocité conduit à écarter ici toute idée d'indemnisation au profit du fonds servant. Chaque fonds servant est dominant à la fois. Une créance d'indemnité serait immédiatement compensée par une dette d'indemnité au profit de l'autre fonds, donc pas d'indemnisation et vous allez comprendre très bien comment tout ceci se présente.
Nous avons d'abord les servitudes de distance de plantation et de construction. Le propriétaire d'un terrain est en principe en droit d'y planter ou d'y construire, si le terrain est constructible on regarde l'urbanisme, mais il est en droit d'y planter ou d'y construire où il souhaite, c'est-à-dire même jusqu'à l'extrême limite de son fond. Cependant pour éviter ou limiter les inconvénients du voisinage, La loi oblige chacun des propriétaires voisins à respecter des distances minimales jusqu'au fond voisin pour effectuer ses plantations et ses constructions.
On traite principalement des plantations, quelques mots de déconstruction, des plantations. Ah, c'est un fameux article que connaissent beaucoup de gens sans le savoir, mais dans les campagnes, combien il est connu ? C'est l'article 671 qui ne permet d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les usages. Alors, pour connaître cette distance à respecter, il faut donc commencer par s'enquérir de l'existence ou non d'usages locaux, d'usages constants et reconnus, dit le Code.
Bon, on suivra l'usage. Mais en l'absence d'usage, la loi fixe une règle subsidiaire. La distance à respecter est une distance de 2 mètres de la ligne séparative pour les plantations dépassant 2 mètres de hauteur. Vous voulez planter un chêne, vous voulez planter un peuplier, et bien mettez-vous à plus de 2 mètres de la ligne séparative. Vous voulez planter maintenant un arbre ou un arbuste qui fera moins de 2 mètres, et bien il faut respecter une distance de 50 cm.
C'est un rhododendron, c'est un camélia, c'est un laurier, ça ira jusqu'à 50 cm. Attention, il ne faudra pas quand même que votre camélia dépasse 2 mètres ou votre odenadron atteigne 3 mètres, il faudra juste le diminuer jusqu'à 2 mètres. Quelle explication ? Eh bien, la trop grande proximité des arbres et même des arbustes peut être gênante pour le fond voisin, c'est l'ombre, c'est la chute de feuilles, il se débranche, la pénétration de racines, éloignez-vous un peu.
La sanction, le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes plantés à des distances moindres que la distance légale soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée, c'est l'article 672. Une exception est cependant réservée pour l'article 671 pour les espaliers, c'est-à-dire ces rangées d'arbres fruitiers dont les branches sont dressées et appliquées contre un mur ou un treillage. La lignée à deux permet d'utiliser le mur séparatif entre deux fonds pour y appuyer des espaliers. Les plantations ont alors lieu à beaucoup moins de 2 mètres et même moins de 50 cm de la ligne, puisqu'ils seront complètement le long de cette ligne.
Aucune distance n'est à respecter, dit la lignée à deux. Encore faut-il toutefois avoir la propriété du mur. Alors ça peut être un mur mitoyen, aucun souci, ou un mur complètement privatif, mais à ce moment-là, seul celui qui est propriétaire du mur peut appuyer les espaliers. Et l'autre, de l'autre côté, il ne peut pas, sauf à acquérir la mitoyenneté selon ce procédé que nous avons étudié il y a maintenant quelques vidéos. Ces règles, il faut bien le remarquer, ne jouent que pour ménager un certain espacement des plantations entre des fonds voisins.
S'il s'agit de planter aux limites de sa propriété bordée par une voie publique, ces textes ne jouent pas. et c'est l'illustration de ce qu'ils sont bel et bien constitutifs d'une servitude légale, une charge imposée à un fonds au profit d'un autre, et réciproquement, parce que ça se joue dans les deux terrains, et pas seulement une restriction générale de tout droit de propriété foncière. Ah oui, oui, oui. Autre remarque. La servitude légale imposée au fonds servant, c celui sur lequel les plantations ne peuvent effectu sans respecter la distance impos elle peut se trouver neutralis par une servitude non pas l mais une servitude acquise du fait de l en sens contraire Le propriétaire d'un arbre de plus de 2 mètres, planté à moins de 2 mètres du fond voisin, peut avoir acquis conventionnellement ou par prescription acquisitive une servitude au profit cette fois de son fond est à charge de l'autre fond de supporter la présence de cet arbre dans cette zone.
En pareil cas, l'arrachage ou la taille ne pourront pas lui être imposées. Ça, il faut le savoir aussi. Bon, le Code traite également des distances de construction ou du moins des précautions à prendre. La servitude est établie par l'article 674. Elle concerne d'ailleurs seulement certaines constructions, du puits, fausse-daisant, cheminée, four, fourneau, étable, magasin, sel, ni le code, cette énumération, c'est pittoresque. Comprenons, lorsque le propriétaire d'un fonds souhaite réaliser ses ouvrages près d'un mur en limite de son fonds, il doit ou bien laisser la distance prescrite par des règlements administratifs ou des usages ou à défaut par le juge.
Bon, distance variable, ou bien élever à ses frais des ouvrages de protection. Quelle est l'idée ? On veut éviter la propagation d'incendie, les fourneaux, on veut éviter les nuisances, les odeurs. Hop, allez, voilà, vous allez me mettre un peu loin et vous allez me protéger de façon plus sérieuse. Alors, dans un second point maintenant, nous envisageons les jours et les vues. Il s'agit d'ouvertures pratiquées dans des murs. Les jours sont des ouvertures qui laissent passer la lumière, mais ne permettent pas de voir ce qui se passe chez le voisin.
Bref, des fenêtres qui ne s'ouvrent pas et qui sont équipées de verres translucides, lucides mais non pas transparents, ou qui sont placés tellement haut qu'on ne peut pas jeter le regard à travers ces fenêtres. Les vues sont des ouvertures qui permettent de voir chez le voisin. Ce sont des fenêtres faites pour s'ouvrir et se fermer, laisser passer l'air. Ce sont des balcons et autres saillies, dit l'article 678. Bref, des terrasses, dirait-on aujourd'hui. Elles sont nettement plus gênantes, ces vues, pour le voisin que les jours, car elles permettent de jeter non seulement des regards, mais aussi bien d'autres objets qui risquent de tomber, quelques cigarettes, quelques avions, papiers, déchets divers.
Dans quelles mesures les prérogatives du propriétaire du mur concerné sont-elles diminuées au profit du fond du voisin ? Alors la réponse varie. S'il s'agit de mur mitoyen, aucune ouverture n'est permise que ce soit des jours ou des vues, sauf l'accord des deux propriétaires, ça bien sûr. Dans un mur privatif maintenant, touchant la ligne séparative des fonds, on ne peut pratiquer que des jours, ou des fenêtres à fer maillé et verre dormant, dit l'article 676, c'est-à-dire des jours concrètement.
Le texte est très précis. Les fenêtres doivent être garnies d'un tri de fer, donc d'un grillage, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et puis d'un châssis à verre dormant, c'est-à-dire qui ne s'ouvre pas. En outre, l'article 677 impose une hauteur assez importante, à plus de 2,60 m du sol au rez-de-chaussée, et puis si on est dans les étages, à plus de 1,90 m du niveau des étages. L'idée est de ne pas permettre aux propriétaires du mur de regarder à travers ces jours, ils sont trop hauts.
Alors les jours qui peuvent être pratiqués dans le mur privatif, en respectant ces exigences, ne sont que des jours de souffrance. Il ne représente que des tolérances. Ceci signifie qu'aucune servitude n'existe à la charge de l'autre fond de supporter ces jours. Le propriétaire de l'autre fond pourra donc les obstruer en construisant à son tour un mur, un bâtiment en limite de sa propriété. Et oui, il pourra le faire aussi. Remarquons donc bien l'objet et le sens de la servitude légale ici.
C'est une servitude à la charge du fond sur lequel est bâti un mur privatif en limite de propriété, de ne pratiquer que des jours, pas des vues, et encore à une certaine hauteur au moins. Ce n'est pas une servitude au profit du propriétaire de ce mur dans lequel on va pratiquer un jour, vous voyez ? Mais il reste que la servitude légale est réciproque. Elle existe à la charge de chacun des deux fonds voisins si un mur vient à être édifié de chacun des côtés.
Reste maintenant le cas des autres murs, ceux qui sont bâtis en deçà de la limite séparative. Des jours sont bien entendu possibles, à haute condition qu'on vient de voir. C'est un raisonnement a fortiori. Mais, comme on s'éloigne de la ligne séparative, des vues deviennent envisageables, à condition de respecter une certaine distance. Alors, pour les vues droites, dit l'article 678, les vues droites, ce sont celles qui donnent directement chez le voisin. Pour les vues droites, la distance est d'un mètre quatre-vingt-dix.
Et puis, pour les vues obliques, il va falloir se pencher pour aller voir chez le voisin, dans un mur qui est perpendiculaire, la distance est de 0,60 m, pour en faire un peu plus près. Voilà, c'est l'article 679. On remarquera que là encore, il s'agit bien d'une servitude qui suppose deux fonds contigus. Le fond servant celui dans lequel les vues ne peuvent pratiqu que dans certaines limites voici charge et le fonds dominant celui qui profite de l des pr du droit de propri sur le fonds L'article 678 est extrêmement clair à cet égard.
La servitude au contraire ne trouve pas à s'appliquer s'il n'y a pas de voisin. C'est un bâtiment qui borde la voie publique, qui borde le domaine public, qui regarde la mer, qui... Bon, là, il n'y a pas à appliquer ces deux articles. Alors, il ne faut pas confondre les règles relatives aux distances à respecter pour les vues avec ce qu'on appelle la servitude de vue. Alors, celle-ci est une servitude qui peut être établie du fait de l'homme, c'est-à-dire en vertu d'un contrat ou par la prescription inquisitive.
Mais si que, dans un mur se trouvant en limite séparative, le propriétaire perce non pas un jour, comme il le devrait, mais une vue, avec une vraie fenêtre, qui tout voit bien, et passe le temps nécessaire à la prescription. Voici qu'il a acquis le droit de voir par cette ouverture, un droit réel portant sur le fond voisin, le fond servant cette fois. Et ceci signifie que le voisin ne pourra pas édifier lui-même de murs qui obstrueraient cette vue. en tout cas pas à moins de 1m90.
Nous avons un arrêt très intéressant du 13 juillet 2005 de la troisième chantier de la Cour d'inquiétude sur ce sujet. Voilà, je pense que vous avez bien compris. Maintenant, je vous propose de voir dans un second paragraphe les servitudes légales unilatérales. Alors la plus connue, la plus caractéristique, est la servitude de passage en cas d'entrave, il y en a quelques autres. Donc, servitude de passage en cas d'enclave, c'est le fameux droit de passage bien connu à la campagne, selon l'intitulé de la section qui regroupe les articles 682 à 685-1 du Code civil.
Lorsqu'un fonds est enclavé, c'est-à-dire qu'il n'a pas d'accès à la voie publique ou n'y a qu'un accès insuffisant pour les besoins de l'exploitation de ce fonds ou même pour y faire des travaux, il bénéficie d'un droit de passage sur les fonds voisins, moyennant indemnité, ne l'oublions pas, afin de pouvoir atteindre la voie publique. La jurisprudence entend très largement la notion d'exploitation de la propriété auquel renvoie l'article 682. Ça peut être une exploitation agricole, industrielle, commerciale. La jurisprudence en admet l'application chaque fois qu'un passage est nécessaire pour la simple utilisation normale du fonds enclavé, même si celui-ci, par exemple, n'est qu'un jardin d'agrément.
Et ce caractère normal d'utilisation, source du besoin de passer, est en outre apprécié en fonction des nécessités actuelles. Peut-être qu'au 19ème siècle, ce petit passage qui permettait de passer avec un âne suffisait, mais aujourd'hui, l'exploitant a besoin de faire passer un gros tracteur de 3 mètres de large, je l'exagère à peine, et bien c'est un passage aussi important qui sera ménagé sur le fond servant. Oui, oui, oui. La notion d'enclave est donc relative. Eh oui, il faut pouvoir permettre l'exploitation normale aux fonctions des nécessités actuelles du fonds enclavé.
Alors la servitude existe et doit être reconnue dès que cet état d'enclave existe, tel qu'il est entendu par la jurisprudence, et tant qu'il existe, si l'état d'enclave vient à cesser, la servitude légale s'éteint. Mais encore faut-il, c'est l'article 685 qui est rien, mais encore faut-il pouvoir l'exercer en déterminer l'assiette. Le droit réel grève certes le fonds servant, mais ça ne signifie tout de même pas que le titulaire de ce droit de passage va pouvoir passer n'importe où sur le terrain de son voisin.
Alors, un accord est bien entendu possible pour déterminer cette assiette, le plus souvent ce sera le cas, ce qui ne signifie pas que la servitude soit conventionnelle. Son origine est légale, c'est seulement la détermination de l'assiette alors qui est conventionnelle. Puis à défaut d'entente, c'est un jugement qui fixera l'assiette et le code donne des directives au juge. Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court, puis les textes continuent. finalement, en réalité, le critère principal, c'est celui du moindre dommage.
Même si le trajet est plus long, on fixera le passage ici, s'il est moins dommageable, ce qui conduit aussi, lorsqu'il y a plusieurs voisins différents, à déterminer le fond qui supportera le passage. Ce sera celui sur lequel le passage sera le moins dommageable. Prix, donc, vous voyez, brièveté, dommage, voici les critères qui sont utilisés par la loi. Enfin, un dernier critère peut encore l'emporter sur le tout, c'est la prescription acquisitive. 30 ans de passage continu sur un certain trajet, eh bien, va déterminer l'assiette.
Ça, c'est l'article 685 alinéa premier. Alors la servitude de passage n'est accordée au fond dominant que moyennant indemnité, une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner, dit l'article 682. Et le droit de réclamer l'indemnité, c'est un toutefois, lorsqu'il n'a pas été mis en œuvre pendant 30 ans. Le passage peut alors être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable. Alors ça c'est la plus importante de ces servitudes légales. On peut en signaler d'autres aussi qui sont établis par des textes spéciaux dans le code rural, notamment la servitude d'aqueduc, qui est le droit pour le propriétaire d'un fonds afin de l'irriguer, de faire passer une conduite d'eau par les fonds voisins.
Puis il y a aussi, là en code de l'urbanisme cette fois, des servitudes de cour commune, mais je ne vous en dirai pas plus sur ce point. Merci.