Dans une section 3, maintenant, nous traitons des droits et obligations d'une propriétaire et de l'usufritier. Sans doute, lorsque l'usufruit est constitué par un acte juridique privé, est-il loisible au parti de préciser les droits et obligations des deux, mais ça est largement inutile parce que le code civil est très précis sur cette question. Pourquoi est-il très précis ? Eh bien parce que l'usufruit est souvent constitué par la loi et alors ce n'est pas la loi qui précisera dans chaque cas quels sont les droits et obligations de façon générale.
Bien, allons-y. Les droits et obligations du nus propriétaire. Dans un premier paragraphe, le nus propriétaire au fond n'a quasiment aucune obligation. Il y a seulement l'obligation passive de ne pas entraver l'entrée en jouissance de l'usufruitier, qui va tout de même jusqu'à l'obligation positive de délaisser la chose, de la rendre libre s'il était en possession. Mais le nu propriétaire n'est pas tenu de remettre la chose en état, non, l'usufruquier la prend dans l'état où elle se trouve au début de l'usufruit, c'est l'article 600, autant de différence avec le bail.
Pendant la durée de l'usufruit, le nu propriétaire n'a qu'une obligation, c'est celle de ne pas troubler l'usufruquier dans l'exercice de ses droits sur la chose, c'est l'article 599, et c'est tout. Ah, l'article 605 dispose certes que les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire, mais ce texte suivant une fameuse jurisprudence signifie seulement que si le nu propriétaire fait spontanément les grosses réparations, il ne peut alors se faire rembourser par l'usufruitier puisque ces grosses réparations sont à sa charge.
En revanche, aucune obligation ne pèse sur le nu propriétaire de les effectuer, l'usufruitier ne peut pas agir en justice pour les contraindre. Et ceci se comprend, le nu propriétaire n'ayant pas le fructus ne tire pas de revenu de la chose, peut-être n'a-t-il pas les moyens de supporter ses réparations. Et si la chose vient à périr, le nu propriétaire n'est pas tenu de la rebâtir, c'est article 607. Alors évidemment, pour éviter une dégradation gênante pour l'usufruitier lui-même, celui-ci pourra avoir intérêt à effectuer lui-même les grosses réparations.
S'il ne peut s'en faire rembourser par le nul propriétaire pendant la durée de l'usufruit, la jurisprudence admet tout de même qu'il puisse réclamer à la fin de l'usufruit le montant de la plus-value qui subsiste à ce moment. peut-être n'aura-t-il pas de plus-value, mais le droit qu'il avait fait refaire est encore en assez bon état maintenant, hop, il subsiste quand même une plus-value et il aura un certain droit à ce stade. Si les obligations du nu propriétaire sont des plus réduites, quels sont ses droits ?
Eh bien, ayant l'abusus, il a vocation à faire sien d'éventuels produits de la chose. Les produits s'opposent aux fruits en ce qu'ils ne sont pas périodiques, et que leur perception altère la substance même de la chose. C'est un trésor enfoui dans la chose et qui vient à être découvert. Eh bien, il sera pour l'unique propriétaire. C'est l'extraction des pierres d'une carrière, ça va épuiser la substance, du moins lorsque la carrière n'était pas déjà en exploitation au début de l'usufruit.
Ce sont des arbres de haute futé situés dans un bois d'agrément qui n'est pas mis en coupe réglée. Voici qu'une tempête fait tomber l'un de ces arbres majestueux. Pour qui est le prix du bois que l'on arrive à vendre ? Pour l'usufruitier ? Non, pour le nid propriétaire. C'est un produit, ce n'est pas un fruit. cet abusus lui permet également de disposer de la chose, la vente la donnée, l'hypothéquer mais c'est une chose crevée de l'usufruit dont il disposera les acquéreurs ne seront titulaires que de l'abusus pendant toute la durée de l'usufruit mais ils auront vocation à avoir se reconstituer sur leur tête à la pleine propriété lors du décès de l'usufruitier l'abusus permet aussi de laisser la chose se dégrader, se détruire, ça nous venons de le dire.
En revanche, un autre aspect de l'abusus ici s'efface. Le nu propriétaire ne saurait détruire lui-même la chose, car ce serait nuire à la jouissance de l'usufruitier, ce que l'article 597 lui interdit de faire. Alors pour assurer le respect de son droit de nu propriété, qui serait éventuellement contesté par un tiers, le nid propriétaire peut utiliser l'action en revendication. Et si l'usufruité commet un abus de jouissance ou détériore la chose, il peut demander la déchéance de l'usufruit, ce qui nous conduit à examiner maintenant dans le paragraphe suivant les droits et obligations de l'usufruité.
Alors d'abord, lors de l'entrée en jouissance, la loi impose à l'usufruité des obligations qui sont des sortes de précautions contre son éventuelle malhonnêteté ou son insolvabilité et des protections du nu propriétaire contre ces dangers. D'abord, avant tout, c'est l'obligation de faire un inventaire ou un état des lieux. C l 600 qui dispose que l ne peut entrer en jouissance qu avoir fait dresser en pr du propri ou lui d appel un inventaire des meubles et un des lieux des immeubles sujets l Alors l'inventaire consistera à énumérer et à décrire le mobilier soumis à l'usufruit, l'état des lieux consistera à décrire la situation matérielle des immeubles.
Aucune forme spéciale n'est imposée, les frais éventuels sont à la charge de l'usufruitier. Tant que l'inventaire ou l'état des lieux n'ont pas été dressés, le nu propriétaire peut refuser de délivrer la chose si c'est lui qui en est en possession. Et si l'usufruitier est entré en possession sans respecter ses obligations, le nouveau propriétaire pourra faire preuve par tout moyen de la consistance des biens qui doivent lui être restitués en fin d'usufruit. par tout moyen, même par la commune renommée, dit-on, qui est un mode de preuve extrêmement dangereux à l'égard de celui contre lequel il est ennemi.
C'est dire si l'usufruquier a intérêt à respecter l'article 600 du Code civil. Alors il reste que ce texte n'est pas d'ordre public, le nu propriétaire pourrait en dispenser l'usufruquier. Et puis il y a une seconde obligation qui est l'obligation de donner caution. L'usufruitier doit au début de son usufruit donner caution, c'est-à-dire indiquer une personne qui accepte de s'engager à payer les sommes qui pourraient devoir au nid propriétaire pour le cas où l'usufruitier ne pourrait les payer lui-même.
Ce cautionnement peut toutefois être remplacé par d'autres garanties et on signalera que l'article 601 n'est pas d'ordre public. L'acte constitutif, là encore, peut dispenser l'usufruitier de donner caution et la loi elle-même dispense certains usufruitiers légaux de cette obligation. Les usufruitiers légaux ou non d'ailleurs, c'est le vendeur ou le donateur sous réserve d'usufruit et ce sont les pères et mères. Au cours de l'usufruit maintenant, nous avons d'autres obligations, des droits aussi. Des droits d'abord, des droits de l'usufruité, ce sont des droits importants, mais ils se ressentent inévitablement de l'absence du pouvoir de disposer, du pouvoir d'entamer le capital, d'altérer la substance.
L'usufruité ne peut pas le faire. Alors ceci se voit à plusieurs égards. Il a le droit d'user de la chose, il a le droit donc de se servir du bien, comme le propriétaire lui-même, habiter l'appartement, utiliser les meubles meublants, se promener dans les bois, y chasser, tout ce que vous voulez. Très bien. Mais son droit d'usage est limité par l'interdiction de modifier la destination qui a été donnée avant lui à la chose. Le propriétaire pourrait, mais l'usufruité ne peut pas. l'usufruit porte sur une forêt dont l'exploitation est organisée selon un plan de coupe très précis sur une longue période et bien il n'est pas question pour l'usufruquer de tout raser de vendre tout le bois et puis de transformer le terrain en pâturage ou en labour voici l'usufruit d'une maison d'habitation, il n'est pas question d'y installer des bureaux Non, il faut respecter la destination.
Alors, il a le droit d'user, il a aussi le droit maintenant de retirer les fruits de la chose, c'est l'article 582. L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruit, soit naturel, soit industriel, soit civil, que peut produire la chose dont il a l'usufruit. Alors, les fruits sont ce que la chose donne périodiquement, sans altération de sa substance, à la différence des produits. et avec le code donc on peut distinguer les fruits naturels d'abord ceux que la chose donne par l'effet de la nature seule les murs qu'on trouve sur les ronces l'herbe des champs, les truffes, les champignons des bois voilà des fruits naturels les fruits industriels ensuite sont ceux que la chose donne mais à l'aide du travail de l'homme la culture des céréales, les fruits d'un verger, les raisins de la vigne.
Et puis enfin, nous avons les fruits civils, ce sont des sommes d'argent, retirées périodiquement de la chose, les loyers, les fermages, les intérêts d'un capital, les dividendes distribués par une société par action bénéficiaire. L'usufruitier a droit à tous les fruits. Il a également droit par extension à certains produits qui sont l'objet d'une exploitation régulière qui aurait été organisée par le plein propriétaire avant que l'usufruit ne naisse. De telle façon que l'usufruitier, le plein propriétaire précédent, retirait déjà les revenus périodiques. et la loi a mené que les usufruits et que les usufruitiers puissent continuer de profiter de ces produits qui sont en quelque sorte assimilés à des fruits, au fond on peut dire que ce sont des fruits par décision de la loi et c'est le cas des coupes d'arbres de haute futée, des chênes, des hêtres, des châtaigniers donc des coupes d'arbres de haute futée dans les bois qui ont été mises en coupe réglée en se conformant à un plan de coupe, les coupes qui vont survenir pendant la durée de l'usufruit et conformes à ce plan de coupe, seront au fond des fruits.
Et voici que l qui en sortira sera pour l De m nous pouvons signaler la question des mines et les carri qui d en exploitation l de l alors l profitera des fruits par destination de la loi que sont les choses qui vont sortir de ces mines ou de ces carri et c l 598 L'usufruitier a le droit maintenant de faire des actes d'administration pour retirer des fruits autres que purement matériels. Il est souvent nécessaire ou même parfois indispensable de conclure des actes d'administration sur la chose, louer la chose à une personne décideuse de se loger, placer en banque une somme d'argent, etc.
Cependant, il ne faut pas que ces actes, par les droits qu'ils confèrent aux co-contractants, compromettent les droits du nid propriétaire, auxquels ils seraient opposables même après la fin de l'usufruit. La question intéresse les baux. En fonction de leur durée et d'éventuels statuts protecteurs donnés par la loi à certaines personnes, l'article 595 classe les baux en deux catégories. Ce qui reste des actes d'administration parce qu'ils ne portent pas sur un fonds rural ni sur un immeuble à usage commercial, complètement ce sont les baux d'habitation, l'usufruitier a le pouvoir de les passer seul, en tout cas pour une durée au plus de 9 ans, une location plus longue serait consonnée en période de 9 ans et le bail cesserait d'être opposable au nul propriétaire à l'issue de la période de 9 ans en cours au moment où l'usufruit prend fin.
Maintenant, ceux qui excèdent l'administration sont les baux qui portent sur un fonds rural, donc les baux ruraux, ou sur un immeuble à usage commercial, les baux commerciaux. Eh bien, ils ne peuvent pas être passés seuls par l'usufruitier, le concours d'une propriétaire est nécessaire. Tout simplement, notons qu'une autorisation de justice pourrait permettre éventuellement de passer outre un refus. pourquoi cette précaution législative ici ? c'est en raison des prérogatives très importantes que la loi accorde aux preneurs à bail rural ou à bail commercial avec le droit au renouvellement on estime qu'une fois entrés dans les lieux ces locataires en réalité ne peuvent quasiment jamais être mis dehors et cela altère d'une certaine façon la substance de la chose Maintenant, à côté des droits, l'usufruquier a aussi des obligations.
L'obligation d'abord de conserver la substance de la chose, c'est l'article 578 dans ses derniers mots. Ceci signifie que l'usufruquier ne doit pas dégrader, détruire matériellement la chose. Également qu'il doit maintenir la destination qu'elle avait avant l'usufruier afin de pouvoir la rendre dans le même état. Il doit se conformer pour l'usage et l'exploitation de la chose aux habitudes de l'ancien propriétaire. Il a ensuite l'obligation de se comporter en bon père de famille, dit depuis des temps immémoriaux l'article 601, expression qui choque un peu le législateur de 2004, on se demande pourquoi, parce qu'il n'y a pas la mère dedans, mais c'est pas seulement la mère qui choque, c'est parce que le législateur veut supprimer carrément l'expression.
Bon. Il doit administrer la chose comme le ferait un propriétaire diligent. Non pas nécessairement comme il administre les choses lui appartenant, non. Peut-être lui-même usufruiter est-il négligent pour les biens dont il est plein propriétaire. Alors on ne veut pas qu'il fasse pareil sur la chose dont il a usufruit. Non, non, non. Il faut qu'il se comporte comme une personne diligente. L'expression « bon père de famille » utilisée par le Code est extrêmement révélatrice. Quelle est la caractéristique d'un bon père de famille ?
C'est qu'il a des enfants. Et alors ? Eh bien, il pense à l'avenir. Il pense à l'avenir et donc, dans son administration, dans sa jouissance des biens, il ne va pas altérer la chose, il ne va pas la faire rendre jusqu'à ce qu'elle crève. Non, non, on pense à la transmission, à ses enfants. L'obligation maintenant d'entretenir la chose, eh bien l'article 605 charge l'usufruqué d'effectuer les réparations d'entretien, par opposition aux grosses réparations dont l'article 606 donne une liste. mais à la différence du nus propriétaire, lui qui n'est pas obligé d'effectuer les grosses réparations, on l'a vu, l'usufruquier est bel et bien obligé de faire celle qui lui incombe.
Voici qu'une tempête est passée, la toiture ne s'est pas complètement envolée, à la réflexion totale ce serait une grosse réparation, mais du moins quelques tuiles ont disparu, et bien il faut faut en remettre, c'est de l'entretien. Il faut changer des robinets qui maintenant sont usagés et ne fonctionnent plus bien, c'est à la charge du fruitier et c'est une obligation. Maintenant, il a encore l'obligation de supporter les charges usufructaires. C'est l'article 608 qui oblige l'usufruitier à supporter de telles charges annuelles qui, dans l'usage, sont « charges des fruits », dit le texte.
Alors, quelle charge ? Eh bien, l'impôt foncier, ah oui, c'est pour l'usufruitier. L'ISF, c'est pour lui aussi, et le nid propriétaire ne sera pas concerné. Et puis, le poids de garde des actions dues à l'établissement financier qui les a en compte chez lui, eh bien, voilà, encore des charges pour l'usufruitier. Alors voici les droits et les obligations et l maintenant Comment usufruer C un til C la quatri section D je vous propose de voir les causes Ces causes sont l 617 c assez simple L s par la mort de l c la cause normale du moins pour l consenti une personne physique Ensuite, l'expiration du temps pour lequel l'usufruit a été accordé, si cette expiration survient avant le décès, et cette expiration c'est la cause normale pour l'usufruit des personnes morales.
La consolidation, c'est-à-dire la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire, aussi que l'usufruitier a acquis la nulle propriété, ou l'inverse. Bon. Le non-usage pendant 30 ans, c'est la prescription extinctive qui peut frapper l'usufruit à la différence de la propriété. On peut relever aussi que la prescription acquisitive par un tiers de la pleine propriété entraînerait la fin de l'usufruit. C'est un tiers qui serait devenu l'impropriétaire. Et puis nous avons la perte totale de la chose.
Nous ajouterons encore une cause qui est prévue à l'article 618, c'est la déchéance. La déchéance pour abus de jouissance. Lorsque l'usufruitier commet des dégradations ou laisse dépérir le bien, faute d'entretien, cette déchéance sanctionne l'usufruitier qui ne remplit pas ses obligations. La sanction doit cependant être proportionnée à la gravité des faits reprochés. Les juges disposent à cet égard d'un pouvoir d'appréciation et peuvent décider, si l'abus commis n'est pas trop grave, que l'usufruit sera converti en une rente due à l'usufruitier jusqu'au jour où l'usufruit aurait normalement dû cesser.
Enfin, à l'article 621 apparaît une dernière cause de cessation de l'usufruit, c'est la renonciation par l'usufruitier à son droit, ce qu'il peut toujours faire, à titre gratuit ou à titre onéreux, cette renonciation profite au nu propriétaire, qui devient plutôt que prévu, plutôt que normalement, disons, plein propriétaire. Alors, après les causes, les conséquences. L'usufruitier, ou puisque le plus souvent il vient de mourir, ses héritiers, doivent restituer la chose au nu propriétaire qui est devenu plein propriétaire. Cette restitution porte en principe sur les biens même qui avaient fait l'objet de l'usufruit et dont un inventaire ou un état des lieux a été dressé, on l'a vu.
En cas de quasi-usufruit, c'est une restitution par équivalent portant sur des choses semblables. Et en cas de destruction ou de perte de la chose par la faute de l'usufruitier, la restitution se fait en argent sous la forme de dommages d'intérêt. Cette restitution s'accompagne le cas échéant d'un règlement de compte. L'usufruité peut se trouver débiteur, débiteur d'une partie des fruits civils de la dernière année. Voici que le locataire avait payé le loyer d'avance. Et au milieu du bail, l'usufruité est décédée.
Il va falloir répartir le loyer entre le propriétaire et l'usufruité ou ses héritiers. Vous avez compris. il sera également débiteur l'usufruitier des dommages à intérêt pour des dégradations qu'il aurait commises par sa faute en revanche il n'est pas créancier de la moindre indemnité pour les améliorations qu'il aurait pu apporter l'article 599 l'exclut catégoriquement et la jurisprudence applique ce texte de façon très rigoureuse et même aux constructions nouvelles entières que l'usufruitier a effectuées sur un fond Avec une atténuation cependant, lorsque l'usufruitier a à la fois fait des améliorations et des dégradations, une balance est à effectuer entre les deux.
Si le solde est positif, il ne peut certes le réclamer, mais si le solde est négatif, sa dette se limite à ce solde, si bien que ici, dans ce cas-là, les améliorations auront quand même été prises en compte. Alors l'usufruitier n'est-il jamais créancier dans ce règlement de compte ? Il peut l'être au sujet des grosses réparations qu'il aurait effectuées lui-même, et s'il en subsistait les plus-values, alors là, il aurait le droit, non pas au remboursement exactement de la dépense qui a été faite, mais au montant de la plus-value qui subsiste.
Alors, pour terminer ce chapitre, je voudrais juste, en quelques mots, évoquer dans une section 5 les droits d'usage et d'habitation, qui sont des diminutifs de l'usufruit. Comme l'usufruit, il s'agit de droits réels, des droits réels des membres et de la propriété. Comme l'usufruit, ils sont en étroite relation avec la personne de leur titulaire, ils s'éteignent avec cette personne, mais en relation encore plus étroite même que l'usufruit, puisque ces droits sont insessibles. Mais les prérogatives qu'ils comportent pour leur titulaire sont moins étendues qu'en présence d'un usufruit.
Le droit d'usage porte un nom un peu trompeur parce que ce droit ne se limite pas exactement à l'usus, en réalité l'usager, comme on l'appelle, à l'usus et le fructus, mais un usus et un fructus limités l'un et l'autre à ses besoins et à ceux de sa famille, dit l'article 630. Et quant au droit d'habitation, c'est un droit d'usage qui porte sur une maison, sur un logement pour l'habiter avec sa famille. Alors ces droits s'établissent et se perdent de la même manière que le Juchui dit l'article 625.