Nous envisageons maintenant la prescription acquisitive. La prescription acquisitive est un mode d'acquisition de la propriété fondé sur une possession prolongée, donc la possession d'une chose durant un certain délai. On l'appelle encore l'usucapion. La prescription acquisitive de droit commun est trentenaire, son délai 30 ans. Dans un cas particulier, le délai peut être abrégé en matière immobilière et c'est ce que nous allons voir d'abord avec la prescription de droit commun dans un premier moment et puis un secondement, un deuxièmement sur la prescription abrégée.
Alors, quelles sont les conditions de l'usicapion de droit commun ? Cette usicapion concerne toutes les choses, meubles ou immeubles, susceptibles d'une appropriation privative, ce qui n'est pas le cas des biens dépendants du domaine public. On dit que le domaine public est imprescriptible. Cette usicapion suppose une possession non viciée, c'est-à-dire que la possession doit présenter les qualités pour prescrire, qui sont énumérées justement par l'article 2229. et c'est bien de la possession et non de simple détention dont il doit s'agir.
En revanche, la bonne foi n'est pas nécessaire. Même le possesseur de mauvaise foi, qui sait qu'il n'est pas propriétaire, mais qui a l'intention de se comporter comme un propriétaire, et bien ce même possesseur de mauvaise foi finit par acquérir la propriété de la chose avec le temps. Alors le délai, je vous le disais, est un délai de 30 ans. C'était une solution indiscutable jusqu'à une réforme législative intervenue le 17 juin 2008. Auparavant, l'article 2262 fixait un délai de droit commun de 30 ans.
Dans cette réforme législative, le législateur n'a pas été extrêmement précis. Il a bien repris le délai de 30 ans pour la possession et la prescription acquisitive en matière immobilière. C'est ce que dit l'article 1272. Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans, mais il s'y est mal pris et il n'a pas prévu en 2008 de délai particulier pour la prescription acquisitive en matière mobilière. certes il envisage dans l'article 2276 et 2277 l'hypothèse de l'effet acquisitif immédiat mais par le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi concrètement, allez, le voleur, le receleur ou celui qui a acheté du voleur en sachant que c'était un voleur et que le bien était volé par combien de temps deviennent-ils propriétaires ?
Ah, eh bien la loi ne le dit pas aujourd'hui, ne le dit plus alors on hésite un peu en doctrine Certains se disent, après tout, peut-être que la propriété des armes immobilières est imprescriptible au profit du possesseur de mauvaise foi. Plus de prescription, ce serait tout de même curieux que la prescription puisse jouer en matière immobilière et ne le puisse plus en matière mobilière. Ce serait tout de même un peu étrange. Alors, allez, disons que la tendance générale est plutôt à admettre que le délai doit être aussi de 30 ans en matière mobilière lorsque le possesseur a une mauvaise foi, à l'instar de ce qui se produit de toute façon en matière immobilière.
Bon, allez, retenons cette idée-là pour simplifier, je crois qu'elle est bonne. Et ce délai peut être réalisé, peut être atteint par une possession d'une seule personne, donc pendant 30 ans, mais assez souvent, au fond, il y a ce qu'on appelle une jonction de deux possessions ou de plusieurs possessions, donc la jonction à sa propre possession de celle de son auteur. C'est ce que dit l'article 2265. Cette jonction des possessions est réalisée avec l'auteur, mais quel est l'auteur exactement dont parle ce texte ?
Il peut s'agir du défunt dont le possesseur actuel a hérité. L'héritier est considéré comme le successeur, le continuateur de la personne du défunt. ça joue tout particulièrement pour la jonction des possessions. Voilà, donc voici qu'un grand-père avait possédé pendant 10 ans, il savait qu'il n'était pas propriétaire, il est mort, son fils a hérité du grand-père et voici que le fils a possédé pendant 15 ans, il savait que le bien n'appartenait pas à son père, et puis maintenant le petit-fils a hérité de son propre père, eh bien au bout de cinq ans, par jonction des trois possessions, nous arriverons à l'acquisition de la propriété par le possesseur, quelle que soit sa bonne ou mauvaise foi.
Alors il peut aussi s'agir d'une personne qui a transmis des biens à titre particulier, comme on dit, par vente par exemple, au possesseur actuel, On a vendu une exploitation agricole. Le vendeur possédait aussi une bande de terre depuis 15 ans, qui n'avait pas été comptée dans les lots vendus, pas exactement, mais au fond, l'acquéreur de l'exploitation et de tous les terrains achetés a continué lui la possession aussi sur cette bande de terre. Au bout de 15 ans, il va devenir propriétaire par une prescription trentenaire réalisée par jonction de possession.
Le d de prescription est susceptible d et de suspension L a pour effet de remettre le compteur du d z Les causes d sont la citation en justice voici que le propri se r c moi il agit en revendication immédiatement le délai de prescription s'interrompt, remise à zéro, et puis il y a également comme cause d'interruption la reconnaissance du droit litigieux, le possesseur reconnaît qu'il n'est pas propriétaire, s'interrompt le délai, et puis la perte du corpus de la possession qui produit aussi cet effet interruptif.
Alors la suspension du délai a pour conséquence d'arrêter le cours du délai tant que la cause de suspension dure, mais lorsqu'elle cesse, le délai repart, il repart au point où il en était arrivé, et il n'y a plus qu'à compléter pour arriver à la totalité du délai de trentenaire. Parmi les causes de suspension se trouve tout particulièrement l'incapacité du véritable propriétaire. Et pourquoi serait-il incapable ? Parce qu'il a été placé sous tutelle, parce qu'il est mineur.
Le véritable propriétaire est décédé et c'est un enfant mineur qui a succédé pendant toute la minorité, un tiers qui est possesseur d'un bien dépendant en réalité de la succession ne pourra pas compter le délai qui s'écoule pour prescrire et donc acquérir les biens de ce mineur. Bon, on admet de façon plus générale une cause de suspension qui est exprimée en latin « contra non valentem agere non curit prescriptio », contre celui qui ne peut pas valablement agir, la prescription ne court pas, et l'article 2234 aujourd'hui du Code civil reprend cette idée.
Alors, des causes de suspension, ceci est assez fréquent et les avocats, tout particulièrement, sont des grands spécialistes de la computation de ce type de délai avec les suspensions, les interruptions. Je vous laisse vous lancer dans des exemples. Maintenant, nous envisageons l'effet de l'écoulement du délai trentenaire. Cet effet est que la possession joue son rôle acquisitif, avec quelques précisions tout de même. l'acquisition ne se produit pas de plein droit. Le législateur permet au possesseur d'acquérir la propriété, mais il ne l'y oblige pas.
Le possesseur peut en conscience estimer qu'il ne doit pas profiter de sa possession pour dépouiller celui qui est tout de même initialement le vrai propriétaire de la chose. Alors il s'ensuit que le possesseur ne bénéficiera de l'usucapion que s'il l'invoque. Et dans le procès en revendication que peut lui inventer éventuellement le véritable propriétaire, ce sera un moyen de défense certes décisif, mais j'ai une possession tantère, c'est maintenant moi le propriétaire, mais simplement il n'est pas obligé, le défenseur qui est le possesseur, il n'est pas obligé de soulever ce moyen de défense.
Et s'il ne le soulève pas, eh bien l'action en revendication pourra aboutir et la chose sera rendue au véritable propriétaire. Il s'en suit également que la personne peut renoncer expressément ou même tacitement à l'usucapion alors que le délai est déjà écoulé. C'est ce qui ressort de l'article 2250 et puis 2251 du Code civil. L'acquisition opère rétroactivement lorsqu'elle s'opère, lorsque le possesseur veut bien s'en prévaloir. Tout se passe comme si le possesseur avait acquis la chose dès sa prise de possession.
En conséquence, les droits qu'il a pu constituer sur la chose pendant l'écoulement du délai sont rétroactivement consolidés. Il avait loué la chose alors qu'il n'était pas encore vraiment propriétaire, il l'est devenu par l'écoulement des trentenaires, le bail est rétroactivement validé. Et le possesseur est désormais dispensé de toute restitution des fruits qu'il a perçus, par l'hypothèse, puisqu'il est considéré comme rétroactivement propriétaire depuis le départ. Donc il a exercé le fructus rétroactivement, quelle que soit sa bonne ou sa mauvaise foi, il va conserver les fruits.
L'acquisition est celle du droit du titulaire précédent cette fois. C'est une différence avec l'article 2276. L'usucapion ne crée pas un droit nouveau. Elle fait acquérir au possesseur le droit tel qu'il existait avant le début de la possession. Ainsi, les droits qui avaient pu être consentis par le précédent propriétaire sur la chose subsistent. L'immeuble avait été hypothéqué, l'hypothèque va subsister, à supposer qu'elle ait été renouvelée, tout ce que vous voulez, mais elle va subsister bien qu'elle ait été consentie par le précédent propriétaire.
Parce que c'est le droit du précédent propriétaire qui, désormais, est celui du nouveau propriétaire qui l'a acquis par cette prescription acquisitive. C'est ce droit-là qui l'a acquis, ce droit de propriété. Alors voilà le droit commun. Maintenant, nous avons dans un deuxième moment l'usucapion abrégée en matière immobilière. Alors ici, nous avons déjà des conditions et puis ensuite on verra les faits. Les conditions sont plus importantes, plus nombreuses que précédemment. Cette usucapion suppose que toutes les conditions qui viennent d examin soient remplies sauf la condition de d qui diff L capion va survenir avant 30 ans on va survenir au bout de 10 ans ici en r mais pour profiter de cette abréviation, des conditions supplémentaires sont requises par l'article 2272 alinéa 2 du Code civil.
Alors, le bien possédé doit être un immeuble. Pour les meubles corporels, on l'a vu, de toute façon, en cas de bonne foi, l'effet de la possession de bonne foi est beaucoup plus radical encore, puisque c'est un effet immédiat. Il fait acquérir la propriété tout de suite, sans attendre l'écoulement d'un délai, sauf l'hypothèse du meuble perdu ou volé, où il y a une suspension pendant trois ans de l'effet acquisitif. Mais l'effet acquisitif, en réalité, quand il se produit, toujours immédiat.
Bon, voilà, au profit du possesseur de bonne foi. Alors, c'est en matière immobilière que nous avons l'abréviation d'une délai de 30 ans à 10 ans. Alors, dans cette matière, pour profiter de cette abréviation, le possesseur doit être de bonne foi. Il doit être de bonne foi, et la bonne foi consiste en la croyance d'acquérir la propriété du véritable titulaire du droit. Comme par hypothèse cela n'est pas le cas, la bonne foi suppose une erreur du possesseur sur la qualité de son auteur.
C'est au moment de l'acquisition que la bonne foi s'apprécie, comme l'indique l'article 2275. La découverte de la réalité pendant le cours de la prescription n'empêche pas celle-ci de s'accomplir. et comme toujours, la bonne foi est présumée. C'est à l'adversaire qui conteste cette bonne foi de faire la preuve contraire, la preuve de la mauvaise foi. Bonne foi donc est juste titre, dit l'article 2272. Celui qui acquiert de bonne foi est par juste titre un immeuble. Eh bien, l'expression pourrait prêter à confusion.
Elle ne se comprend que dans la lignée des solutions de l'ancien droit que les rédacteurs du Code civil, en réalité, ont voulu recueillir. Alors, qu'est-ce que le juste titre ? C'est un titre, comprenons, c'est un acte juridique. Alors, il ne s'agit pas exactement du mot acte au sens d'écrit, d'instrumentum, mais au sens d'opération juridique, au sens de négociable. Bon, cet acte doit être translatif de propriété. Plus précisément, c'est un acte dont le but est de transférer la propriété, comme peut l'être une vente, un échange, une donation.
Cet acte doit être à titre particulier, c'est-à-dire qu'il doit porter sur un ou plusieurs biens déterminés et destinés à être transmis isolément. Ceci s'oppose aux transmissions universelles ou à titre universel réalisées tout particulièrement par voie successorale. Ainsi, un héritier est un successeur universel, il ne peut se fonder sur la transmission successorale pour prétendre prescrire de façon abrégée un immeuble qu'il a trouvé dans la succession. Peut-être que cet immeuble en réalité appartient à un tiers et peut-être que la prescription acquisitive va se dérouler au profit de l'héritier, Oui, mais seulement avec le délai trentenaire.
Il n'est pas question ici de faire jouer la prescription abrégée. Au contraire, la vente est l'archétype du titre visé pour l'abréviation de la prescription, le juste titre dans l'article 2272. également la donation, l'échange sont des titres qui remplissent la condition le titre de l'article 2272 est donc un acte à titre particulier dont le but est de transférer la propriété d'un immeuble si l'acte a réalisé son but, il n'est pas besoin pour l'acquéreur d'invoquer l'usicapion c'est l'acte lui-même qui le rend propriétaire et c'est terminé Mais précisément, l'intérêt de l'article 2272 se trouve dans les hypothèses où l'acte n'a pas atteint son but.
Et c'est ce que l'on veut dire par l'expression « juste titre ». C'est un acte dont le but est de transférer la propriété à titre particulier, mais qui ne l'a pas transféré. C'est un titre d'acquisition, en réalité, non efficace. Alors cette inefficacité ne doit pas tenir à son inexistence. Si le titre n'a d'existence que dans l'esprit de celui qui a cru acquérir, alors qu'en réalité il n'a jamais eu de titre, eh bien sans doute le possesseur ici est-il de bonne foi, certainement, mais précisément l'article de 1272 exige la bonne foi et le juste titre.
Ce sont deux conditions distinctes. Ah, il faut donc autre chose. Vous me direz, le titre qui n'existe que dans l'esprit de celui qui y possède, qu'est-ce que ça peut bien être ? Ce n'est pas du tout une hypothèse d'école. Voici qu'une vente porte sur plusieurs lots d'une copropriété qui portent des numéros, et l'acquéreur, lui, croit qu'il a acquis dans tous ces lots, il pense qu'il a acquis telle et telle cave. En réalité, non, la cave à laquelle il pense, elle ne fait pas exactement partie des numérations. il croit qu'il l'a acquise, mais il n'a aucun titre.
C'est un titre purement putatif, il n'existe que dans sa tête. Ce n'est pas un juste titre au sens de l'article de 1972. Alors quelles sont les causes d'inefficacité du titre au sens de cet article ? Eh bien on distingue selon qu d nom propri ou bien du propri lui Le juste titre d nom propri mais ici la cause d est toute prouv c'est le défaut de qualité de l'auteur. C'est cela que le législateur a eu principalement en vue lorsqu'il a prévu d'abréger l'usicapion.
Et la seule cause d'inefficacité à laquelle cet usicapion remédie, c'est précisément ce défaut de qualité. Il faut par ailleurs que le titre soit tel que s'il était émané du propriétaire véritable, il eût transféré la propriété. Donc il ne faut donc pas que ce titre soit par ailleurs atteint d'une cause de nullité, en tout cas d'une cause de nullité absolue, dit-on. Alors le juste titre peut parfois émaner du propriétaire lui-même. Alors en principe, l'usucapion abrégée ne peut pas jouer, en tout cas elle ne peut servir à remédier à une cause de nullité de l'acte conclu entre le véritable propriétaire et une personne à qui il voulait transférer la propriété, mais l'acte est nul. le Zuccapion ne se produira pas de façon abrégée en vertu de cet acte nul, en principe non, cependant dans un cas, il est admis que l'acte conclu avec le véritable propriétaire soit le juste titre de l'article 2272, c'est l'hypothèse où deux ventes successives du même immeuble ont été conclues par le même vendeur au profit de deux acquéreurs différents. le concours entre les deux acheteurs est réglé par le dispositif de la publicité foncière.
Se trouve préféré celui qui a publié le premier son droit, c'est le droit français de la publicité foncière. Ainsi, si le deuxième acquéreur est plus rapide, c'est lui qui publie le premier, le premier acquéreur ne pourra faire valoir son droit contre le deuxième acquéreur. Cependant, si le premier acquéreur est entré en possession, alors que par hypothèse il est par ailleurs de bonne foi, évidemment, il lui a acheté auprès de celui qui était bien le propriétaire à ce moment-là, il est encore propriétaire, eh bien, s'il est entré en possession, la jurisprudence lui permet d'invoquer son titre d'acquisition émanant du véritable propriétaire pour faire jouer l'usicapion embrayé, le deuxième acquéreur.
Vaux a été rapide, il a publié le premier, oui, mais il s'est fait discret, il n'a pas cherché à entrer en possession du bien, ça dure dix ans de possession en profit du premier acquéreur, voilà que celui-ci va récupérer la propriété par le phénomène de la prescription intuitive superbe. Alors maintenant, justement, voyons dans un petit dé, quel est l'effet de la réunion des conditions ? nous avons une abréviation de la prescription. Lorsque ces conditions sont remplies, le délai de droit commun de 30 ans s'abrège et devient un délai de 10 ans.
On parle d'usucation décennale. Pendant un moment, le délai pouvait varier de 10 à 20 ans selon le lieu où habitait le véritable propriétaire. C'est terminé depuis 2008. L'abréviation, elle est toujours de 10 ans. Dès qu'il y a juste ce titre et bonne foi, hop, ça y est, par 10 ans de possession, le possesseur deviendra propriétaire. Alors ce délai lui-même, susceptible de suspension et d'interruption, c'est la même chose, comme la prescription de droit commun et la propriété au profit du possesseur est acquise de la même façon qu'en cas de prescription trentenaire.
Alors, une question peut se poser, puisqu'il y a deux durées possibles, 30 ans ou 10 ans, et que le possesseur actuel est en droit de joindre sa possession à celle de son auteur, ainsi qu'on l'a vu, dans quelle mesure un changement de situation, spécialement quant à la bonne ou la mauvaise foi, influe-t-il sur la jonction et quelle est alors la durée totale du délai de prescription ? Vous voyez qu'on complique un petit peu, on peut raisonner ici.
Lorsque le possesseur actuel est un ayant-cause universel ou à titre universel, concrètement un héritier ou un légataire d'une partie de la succession, de celui qui a commencé la possession, le délai initialement requis ne change pas. Donc si le premier possesseur était de bonne foi et qu'il avait un juste titre, hop, c'est la prescription abrégée qui va se produire, quel que soit l'état d'esprit, la bonne ou mauvaise foi du successeur et donc possesseur ultérieur. Inversement, si le possesseur initial était de mauvaise foi lors de l'acquisition, l'usucapion ne se produira que par 30 ans, même si les successeurs universels deviennent des possesseurs de bonne foi, peu importe.
Alors, lorsque le possesseur actuel est un ayant-cause à titre particulier du possesseur précédent, c'est un acheteur, c'est un donateur, c'est un légataire à titre particulier, alors il n'y a évidemment aucune difficulté lorsque les deux possessions successives sont de même qualité, il y aura une jonction des deux avec le même délai changement. Mais que se passe-t-il si les deux qualités ne sont pas les mêmes ? Alors on admet ici que le temps de possession de bonne foi peut compléter une possession de mauvaise foi pour parvenir à 30 ans.
Oui, d'accord, qui peut le plus peut le moins en quelque sorte, mais le temps de possession de mauvaise foi ne peut pas compter pour le calcul de la prescription décennale. Voilà comment on réalise la jonction des possessions avec des possessions de qualité différente et des délais à priori différents.