La deuxième hypothèse de copropriété forcée, d'indivision forcée et perpétuelle, c'est la mitoyenneté des clôtures. La question concerne le fossé mitoyen, les haies mitoyennes et surtout les murs mitoyens. La possibilité et l'organisation de la mitoyenneté, cette indivision forcée et perpétuelle, se traduit physiquement dans les villes et les campagnes de France. Les immeubles contigus, vous regarderez bien, sont tous deux appuyés sur un même mur. Parfois, quand on détruit un immeuble pour en reconstruire un à cet endroit, vous allez trouver des traces de papier, des chambres, des diverses pièces des anciens appartements qui ont disparu, mais qui sont toujours sur le mur, qui subsistent parce que c'est le mur aussi de l'immeuble d'à côté, et c'est le même.
Alors que dans certains pays, cette institution n'est pas connue, et alors, allez à Tokyo, à Chicago ou à Hanoï, Vous verrez qu'entre deux immeubles dans les villes se trouve toujours un vide plus ou moins large, plus ou moins propre. Ça, c'est la physionomie de la France et c'est dû à cette institution qui est la mitoyenneté. C'est tout à fait extraordinaire. Donc une clôture peut être mitoyenne, elle peut aussi être privative. Alors une clôture est privative lorsqu'elle appartient exclusivement au propriétaire de l'immeuble clos pour l'avoir édifié à ses frais exclusifs et précisons également parce que le propriétaire de l'immeuble contigu n'a pas demandé à en acquérir la mitoyenneté.
En revanche, c'est une mitoyenne, la clôture, qui élevée à la limite extrême de deux fonds, est la propriété de deux propriétaires voisins, ou bien parce que dès l'origine elle a été édifiée à des frais communs, ou bien parce que celui qui l'avait initialement édifiée en a ensuite cédé la copropriété à l'autre. Alors je vous propose de voir d'abord la naissance de la mitoyenneté, et puis les questions de preuve en matière de mitoyenneté, et enfin les conséquences.
La naissance. Bien, cette mitoyenneté peut naître d'une convention entre deux voisins, qui conviennent d'édifier un mur, une clôture, sur la limite ou une haie, sur la limite séparative de leur fond, et cela à frais communs, tout va bien, c'est simple. ou alors ils s'accordent ensuite pour que l'un transfère à l'autre la copropriété de la clôture ou du mur qui avait été initialement privative. Et moyennant un prix, ce sera une vente, ou bien 100 prix et ce sera une donation.
Alors une convention, la comitoyenneté peut également naître d'une volonté unilatérale. Et il s'agit de l'article 661 du Code civil, qui est un texte tout à fait remarquable. Un texte tout à fait remarquable qui permet aux voisins non propriétaires d'acquérir par sa seule volonté la mitoyenneté du mur, à la double condition tout de même que le mur soit placé à la limite de leurs deux fonds. si bien que celui qui veut conserver la propriété privative d mur qu doit bien veiller ne pas le construire exactement la limite de son fond mais avec un petit retrait quand m un petit retrait pas en toute limite pas à la toute fin de son fond, un petit peu en retrait de la ligne, à ce moment-là, il ne pourra pas y avoir de la part de l'autre la mise en œuvre de la volonté unilatérale d'acquérir la micro-NT.
Bon, la première condition, donc, c'est celle-ci, et puis la deuxième, c'est la condition de rembourser rembourser la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur a été édifié, parce que l'article 661 présuppose que le mur a été construit entièrement sur le fond du constructeur, et donc il faut lui remplacer la moitié du sol, puisque le mur va devenir mitoyen et il va devenir la copropriété des deux. Donc rembourser la moitié du sol et rembourser la moitié de la dépense que nécessiterait la construction au jour de l'acquisition.
Alors on voit ici que la loi prévoit en quelque sorte une expropriation pour cause d'utilité privée. Le propriétaire privatif du mur va en perdre la propriété privative, il n'aura plus qu'une copropriété, La mitoyenneté, c'est une copropriété. Une partie de la propriété appartiendra désormais au voisin. Pour quelle utilité ? Pour l'utilité du voisin qui pourra appuyer des constructions, pousser des plantes, s'il le souhaite, contre le mur. Voilà l'utilité privée. Mais alors, est-ce que ce ne serait pas contraire à un droit fondamental ?
C'est ce qui a été soutenu lorsque le mécanisme de la question prioritaire de constitutionnalité a été institué en France très récemment. et l'une des premières questions présentées au Conseil constitutionnel a porté précisément sur la contrariété éventuelle de l'article 661 du Code civil aux droits fondamentaux, aux droits fondamentaux du propriétaire du mur initialement privatif. Mais heureusement, le Conseil constitutionnel n'a pas jugé le texte contraire aux droits fondamentaux. c'est dans une décision du 12 novembre 2010. Si au contraire l'article 661 avait été condamné, c'est la physionomie même de la France qui en eût été changée.
La volonté unilatérale peut également être celle du constructeur du mur. Dans certains cas, en effet, la jurisprudence admet que le constructeur du mur puisse imposer à son voisin d'acquérir la mitoyenneté, donc la copropriété du mur, lorsque le voisin a utilisé déjà en fait ce mur comme un support. Alors le constructeur pourra exiger du voisin qu'il acquiert la mitoyenneté en lui remboursant la moitié de la dépense. Et puis on peut encore envisager que la mitoyenneté naisse de la prescription, elle s'acquiert en effet par un usage prolongé d'au moins 30 ans.
Voici que le voisin a appuyé une construction pendant 30 ans sur un mur privatif de l'autre, de son voisin, et bien il en est devenu copropriétaire. Alors maintenant, comment se prouve la mitoyenneté ? Ce sont les questions de preuve. Tout est simple lorsque ce qui vient d'être évoqué s'est passé récemment. et que nul ne conteste le caractère mitoyen d'un mur, tout va bien. Mais pour peu que le mur soit ancien tr ancien que nul ne se souvienne des conditions de sa construction qui a pay qui l fait ne se souvienne o se trouve exactement la ligne s tout on ne sait pas trop peut y a eu une acquisition int de la mitoyennet mais on ne sait pas on ne sait plus alors que d Dans ces hypothèses, le législateur pose une présomption de mitoyenneté, il le fait à l'article 653 pour les murs et puis à l'article 666 pour les autres clôtures.
C'est une présomption de mitoyenneté lorsqu'une clôture se trouve à la limite séparative de deux fonds. Elle est alors présumée mitoyenne. Cependant, ce n'est qu'une présomption simple qui tombe devant la preuve contraire, une preuve résultant ou bien d'un titre ou bien d'une possession exclusive. Alors une preuve résultant d'un titre, ça peut être un acte de vente, un acte de vente par l'ancien propriétaire de fonds et qui indique que le mur n'est pas mitoyen. Ça, ça ira. On a dit que voici le propriétaire unique de deux fonds, il indique que c'est cet acquéreur-là qui sera propriétaire totalement du mur et non pas l'autre acquéreur, le second acquéreur, tout va bien.
Bon. La preuve contraire pourrait également résulter d'une marque de non-mitoyenneté. C'est ce qu'envisage l'article 654 du Code civique, qui est un texte tout à fait intéressant. L'article 654, le voici, je vous en donne lecture, vous le verrez vous-même. Il y a marque de non-mitoyenneté, voyez, renversement de la prévention. Lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné, donc vous avez un mur, voyez, avec un plan incliné d'un côté, mais de l'autre côté, c'est tout droit.
Je vous fais un dessin, mais qui va être produit dans une image diffusée numériquement. Et puis, la lignée A2 de l'article 654 envisage la présence de filets et de corbeaux sur le mur. Lors encore qu'il n'y a que d'un côté un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui auraient été mis en bâtissant le mur. Alors filet ou chaperon, filet, voilà, un filet, ici nous voyons ce que ça peut représenter. Et puis les corbeaux, vous savez les corbeaux, ce sont des pierres qui vont permettre d'appuyer sur le mur, peut-être des poutres ou donner une assise à une autre construction en appui sur le mur.
Les corbeaux, voilà. Eh bien, lorsqu'il n'y a de corbeaux que d'un côté, le mur c'est une marque de non-mitoyenneté, le mur appartient à celui ou propriétaire du terrain du côté duquel se trouvent les corbeaux. Et s'il n'y a pas de corbeau de l'autre côté, le propriétaire voisin n'est pas propriétaire du mur, il n'y a pas de copropriété. En revanche, à l'inverse, si vous avez des chaperons de deux côtés, voici un mur, et sur le haut du mur, eh bien, forme un petit toit, en quelque sorte a été formé, parfois même avec des pierres ou des ardoises, des tuiles pour recouvrir et protéger le mur, hop, enlevé pour que l'eau s'écoule des deux côtés.
Ici c tout l d marque de non La pr de mitoyennet demeure M chose si nous avons des corbeaux des deux c ou bien des filets des deux c Voil pour nos marques de mitoyennet ou non mitoyennet La preuve contraire à la présomption de mitoyenneté pourrait encore résulter d'une possession exclusive pendant 30 ans. C'est l'article 666 du Code civil qui l'envisage. Alors quelles sont les conséquences maintenant de la mitoyenneté ? La mitoyenneté est une copropriété forcée et perpétuelle.
Le partage ne peut pas en être demandé. Chaque copropriétaire ne peut pas aliéner sa cote-part de la clôture mitoyenne à un tiers, indépendamment du fond dont elle est l'accessoire inséparable. En revanche, l'aliénation de cette cote-part à l'autre indivisaire, à l'autre copropriétaire est possible. Le mur devient alors la propriété privative de l'autre et il n'y a plus de mitoyenneté. C'est assez logique, vous voyez, tout s'enchaîne bien. Chacun des copropriétaires peut utiliser le mur mitoyen conformément à sa destination, mais afin d'y appuyer des plantations notamment, donc en espalier, voire des constructions, on va faire un garage, un hangar, ou d'enfoncer des poutres, oui, dit l'article 657, Par exemple, pour la charpente du hangar que l'on veut adosser au mur, le code permet même à chacun des copropriétaires du mur mitoyen de l'exaucer en payant seul les dépenses, puis les réparations de la partie supplémentaire en hauteur.
C'est l'article 658. Quel est l'intérêt ? Eh bien, ça peut être très utile si le propriétaire du mur mitoyen a besoin d'un mur plus élevé pour une construction plus importante. Alors, la destination d'un mur mitoyen est de chlore. Eh bien, cette destination interdit, en revanche, d'avoir dans le mur aucune fenêtre ni aucune ouverture. C'est ce que dit l'article 675, sauf bien entendu en cas d'accord des deux copropriétaires. Les charges d'entretien pèsent sur les deux copropriétaires, dit l'article 655.
La loi permet cependant à tout copropriétaire d'un tel mur de se dispenser de contribuer aux réparations ou reconstructions en abandonnant son droit de mitoyenneté. c'est l'article 656, et nous avons ici une illustration très éclatante de ce qu'on appelle le déguerpissement. Le déguerpissement est une abdication de la propriété d'un bien. Là ici, l'autre copropriétaire va récupérer la propriété entière du mur et sans indemnité. Il est vrai que s'il a un déguerpi, c'est sans doute qu'il y avait des frais d'entretien, des frais de réparation, de construction pas élevés.
La mitoyenneté du mur est la copropriété forcée la plus détaillée du Code civil. D'autres hypothèses peuvent se rencontrer, les allées communes, les cours communes, qui peuvent être indispensables à deux maisons contiguës, oui, ça se rencontre. Alors dans le silence de la loi, puisque le Code civil en fait n'en parle pas, c'est en inspirant des dispositions relatives au mur mitoyen que l'on trouvera le cas échéant, la réponse aux questions que de telles situations peuvent poser.