Dans ces deux vidéos qui viennent, nous allons traiter des indivisions forcées. Ce sont des hypothèses différentes de la division ordinaire qui est temporaire, le partage peut toujours être demandé, oui mais dans certains cas, l'usage auquel certaines choses sont destinées destinée, conduit à envisager que l'indivision ne pourra pas cesser, qu'elle sera perpétuelle. Alors, l'hypothèse première que nous allons traiter, c'est celle de la copropriété des immeubles bâtis, et puis ensuite nous verrons, ce sera dans la vidéo suivante, la mitoyenneté.
Alors d'abord, la copropriété des immeubles bâtis. C'est l'intitulé même de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que vous pourrez trouver dans votre code civil. Elle est également, même si cette loi n'est pas codifiée dans le code lui-même, les éditeurs de code veillent à la reproduire dans une partie annexe. On parle aussi parfois de copropriété par appartement pour indiquer qu'il s'agit d'une variété particulière de copropriété. Alors l'histoire d'ailleurs n'est pas très ancienne de ce type de copropriété.
Dans l'ancienne France, on ne la rencontrait semble-t-il qu'à Rennes où à la suite d'un incendie, des propriétaires s'étaient regroupés pour reconstruire ensemble des bâtiments. Et puis à Grenoble où le manque de place a toujours conduit à construire en hauteur. Mais ailleurs, la situation était celle de maisons appartenant à un seul propriétaire, y compris à Paris. Dans de nombreuses communes d'ailleurs, la situation est encore aujourd'hui celle-ci où l'on ne connaît pas la copropriété d'un immeuble bâti où il n'y a que des maisons, des bâtiments appartenant en entier à un propriétaire voire à des individuaires à la suite d'une indivision successoire c'est possible, mais pas de système de copropriété d'immeuble bâti Alors en revanche, dans les grandes villes, mais même dans de plus petites C'est une situation très fréquente où nous avons vu apparaître, spécialement au XXe siècle, des immeubles bâtis par un promoteur et ensuite vendus à divers acquéreurs de lots de copropriétés, ou bien des immeubles qui étaient entiers et qui appartenaient à un seul propriétaire et qui ont été vendus ensuite peut-être par les héritiers à divers acquéreurs pour divers lots se trouvant dans l'immeuble.
Alors, comment le système est-il organisé ? La loi s'en charge depuis 1938, c'est une loi du 28 juin 1938, et qui a donné l'ensuite, a cédé la place à une autre loi, la loi du 10 juillet 1965, qui désormais fixe tout un statut de la copropriété. D'ailleurs, un texte presque sacrifié chaque année, puisque des modifications interviennent très régulièrement, c'est un droit très instable. Alors je vous propose de voir d'abord l'organisation générale de la copropriété dans un premier moment.
La loi s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis, on peut avoir une copropriété avec un immeuble A, B, C, D. Donc un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lot comprenant chacun une partie privative et une cote-part des parties communes, C'est ce que dit l'article 1er de la loi de 1965. Il faut remarquer que tout immeuble conçu pour une habitation collective de plusieurs familles n'est pas nécessairement organisé en copropriété. Tel n'est pas le cas d'un immeuble de pure location détenu par un seul propriétaire, comme un office public de HLM ou peut-être une entreprise d'assurance qui est propriétaire d'un immeuble collectif, mais dans chaque appartement, on ne trouve que des locataires, et alors il n'y a qu'un propriétaire, il n'y a pas de copropriété.
La copropriété apparaît, et est alors obligatoirement soumise à la loi de 1965, lorsque la propriété du bâtiment est répartie entre plusieurs personnes, selon les modalités prévues par la loi. Alors cette copropriété au sens de la loi de 1965 n'est pas une indivision qui porterait sur l'ensemble de l'immeuble tout entier. Le droit de chaque copropriétaire comporte une partie privative et une cote-part des parties communes. Une cote-part de copropriété, cette fois de parties communes. C'est ce que dit très clairement la loi, la propriété est répartie par lots, comprenant une partie privative chacun, chacun des lots, et une cote-part, des parties communes.
La propriété est répartie par lots, on parle de lots de copropriétés, en pratique les lots sont numérotés, et si dans un immeuble il y a 12 appartements, peut-être trouverons-nous au rez-de-chaussée à droite le lot numéro 1, à gauche le lot numéro 2, et puis au premier étage à droite le lot numéro 3 et à gauche le lot numéro 4, etc. Les ventes par la suite les ventes d les mutations porteront en r sur des lots le vent du lot num 3 si le propri de l du premier vend son appartement ce sera en fait le lot le lot dans notre exemple num 3 Alors qu'y a-t-il dans chaque lot ?
Eh bien la loi est claire, il y a une partie privative et une cote-part des parties communes. Et la loi définit ce qu'elles sont. Alors d'abord, les parties privatives, ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, c'est l'article 2 de la loi. donc on définira par exemple pour le lot numéro 1 on trouvera en partie privative l'appartement situé au rez-du-chaussée à droite et éventuellement la partie de jardin de l'immeuble qui se trouve au droit des fenêtres de cet appartement et puis etc. on continue, on décrit ainsi chacun des lots le lot numéro 3 qui est au premier étage, lui il n'y a pas de jardin donc vous avez compris C'est le règlement de copropriété qui précise quelles sont les parties privatives pour être affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Dans ces parties privatives, chaque copropriétaire exerce la plénitude des droits du propriétaire, la plénitude du droit de propriété. notre individu fait ce qu'il veut il démolit des cloisons, il en rajoute, il supprime des cheminées il met de la moquette, il enlève des moulures, il en remet, il fait ce qu'il veut simplement il ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble tel qu'elle est fixée dans le règlement de copropriété ni d'ailleurs à la destination de sa partie privative également fixée par le règlement de copropriété.
Si le règlement de copropriété dit que dans tel lot, on ne pourra l'utiliser qu'à fin d'habitation et non pas pour une activité commerciale, on ne peut pas transformer cet appartement en boutique pour y vendre des vêtements ou autre chose. Alors, comme le dit l'article 2, alinéa 2 de la loi, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Bref, les parties privatives ne sont pas en copropriété, elles ne sont pas en indivision. Alors pourquoi parler alors de copropriété ?
Eh bien c'est en raison des parties communes, dont une certaine cote-part est attachée à chaque partie privative. Alors justement maintenant, dans un petit biais, les parties communes. Ce sont les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, dit l'article 2 de la loi, là encore. Le règlement de copropriété va détailler dans chaque cas quelles sont exactement les parties communes de l'immeuble. du moins la loi répute certaines parties dans le silence du règlement ou dans la contradiction de ses articles elle va réputer la loi certaines parties communes c'est le sol les cours, les voies d'accès le gros oeuvre des bâtiments c'est à dire les murs porteurs souvent ceux qui sont à l'extérieur oui ça ils sont porteurs même aussi des murs porteurs à l'intérieur des appartements, ah oui il n'y a pas que des cloisons les cloisons sont légères, elles sont parties privatives, les murs porteurs sont commerçants, il ne s'agit pas de les détruire comme ça.
Oui, vous avez compris pourquoi, c'est l'utilité de tous. Et puis, vous avez également les colonnes montantes de liquide, montantes d'eau, vous avez les descentes, les descentes d'eau pluviale, d'eau usée, d'eau vanne, qui sont réputées par la loi partie commune et qui vont traverser chaque appartement. Voilà, partie commune. Et puis, nous avons des éléments d'équipement, d'équipements, y compris, donc ça peut être les ascenseurs, s'il y en a, ça peut être également d'autres colonnes diverses, colonnes relatives à tenir au câble pour mener des équipements numériques et tout ce que l'on veut.
Bon, les gaines et les têtes de cheminée, les passages des corridors, les locaux des services communs, comme le local à poubelle par exemple, voilà des parties réputées communes par la loi si le règlement ne dit rien ou si ça n'est pas clair. Remarquez qu'en général, les fenêtres et les gardes-corps sont privatifs, sauf à ce que les copropriétaires décident en commun de leur peinture, pour avoir une certaine unité, il n'est pas question quand même qu'au rez-de-chaussée, on les peigne en jaune et puis au premier étage en vert.
Alors, unité de la façade, oui, mais ce sont des parties privatives. S'il faut changer des volets, des fenêtres, s'il faut changer un garde-corps, ce sera en réalité une dépense du propriétaire concerné et non pas de la copropriété. Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires, dit l'article 4. Voici donc ce qui justifie l'appellation de copropriété. Et remarquez qu'il s'agit d'une copropriété forcée. les parties communes ne peuvent pas faire l'objet d'une action en partage ni d'une licitation forcée dit l'article 6 de la loi et donc voyons que l'article 815 du code civil ne joue pas ici les co que sont les co ne peuvent pas demander partager l ou bien les pierres ou briques de la fa ils sont tenus de rester dans l'indivision.
Alors, quelle est la cote-part de chacun dans cette indivision ? Eh bien, c'est le règlement de co-propriété qui va l'indiquer. La loi fixe ici seulement une règle supplétive pour le cas de silence ou de contradiction des termes du règlement. Cette règle supplétive est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des dites privatives en fonction de la superficie et de la situation des divers lots. C'est l'article 5 de la loi.
Imaginons qu'un immeuble regroupe 1000 m² de surface privative au total, avec des appartements pour certains de 100 m², pour d'autres de 50 m², et on va imaginer qu'ils sont tous dans la même situation, avec à la fois des fenêtres sur la rue et puis des fenêtres sur l'arrière. Bien, pareil. Eh bien, on dira qu'aux appartements de 100 m² sont attachés des cotes-parts pour chacun de 1 dixième des parties communes, parce que les appartements de 100 m² représentent 1 dixième de la totalité des parties privatives.
Et puis pour les appartements de 50 m², ils vont représenter seulement un vingtième des parties communes, parce qu'ils ne représentent chacun qu'un vingtième de la totalité des parties privatives. et voilà la règle supplétive. Chaque copropriétaire a la jouissance des parties communes, mais ce n'est pas une jouissance privative, puisque chacun doit laisser aussi les autres les utiliser. Et là encore, il faut respecter la destination de l'immeuble. Chaque copropriétaire doit participer aux charges, charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, en fonction de sa cote-part de cette site.
Il s'agit de refaire le toit qui fuit, ce n'est pas seulement les propriétaires du dernier étage qui vont payer le toit, évidemment, même ceux du premier, parce que le toit, c'est une partie commune, et combien chacun va-t-il payer ? En fonction de sa cote-part de partie commune. Voilà, tout va bien. Les charges entraînées par des éléments d'équipement, elles sont réparties en fonction de leur utilité à l'égard de chaque lot. Ah, voici l'ascenseur. Mais l'ascenseur, il ne sert pas aux propriétaires du rez-de-chaussée.
Lui, il ne le prend jamais. Alors, nous allons avoir une clé de répartition des charges différentes. Et vous allez comprendre que celui qui est au dernier étage va payer un petit peu plus cher que celui qui est au cinquième, au quatrième, au troisième, et puis au rez-de-chaussée, il ne paye rien. Voilà, et c'est le règlement de propriété qui, là encore, organise cette répartition en fonction de l'utilité des éléments d'équipement pour chacun des lots. Alors, le règlement de copropriété est un point très important, et c'est ce que nous voyons maintenant dans un petit C.
L'article 8 de la loi de 1965 impose aux copropriétaires d'établir un règlement conventionnel de copropriété. Conventionnel parce qu'il repose sur la volonté des copropriétaires, Les copropriétaires initiaux qui se sont accordés pour l'établir, puis la volonté des acquéreurs qui ont acheté des lots de copropriété et qui, en achetant, ont accepté les termes du règlement. C'est un élément qu'il a fallu leur communiquer au moment de l'acte de vente. Et pour modifier ce règlement de copropriété, il faudra un accord unanime des copropriétaires.
Il est conventionnel, le règlement. Alors, ce règlement fixe la destination de l'immeuble, étant d'ailleurs la destination des parties communes que celle des parties privatives. On dira qu'il s'agit, par exemple, d'un immeuble d'habitation pure ou bien d'un immeuble de bureau, à l'inverse, ou d'un immeuble d'habitation, mais avec des commerces dans certains délots qui seront permis. On précisera quels types de commerces ou quels types de commerces ne sont pas autorisés. On dira peut-être que dans les étages qui sont normalement utilisés pour l'habilitation éventuellement des professions libérales qui ne reçoivent pas trop de clientèle pourraient être développés.
Ça, voilà, le règlement le dira. Et puis le règlement répartit les parties communes et les parties privatives. Il fixe leurs conditions d'utilisation. leurs conditions d'utilisation pour les parties communes. On dira qu'il ne faut pas mettre de vélo dans les corridors, dans les couloirs communs. Le vélo, vous le mettez dehors ou vous le mettez dans votre cave. Mais bon, voilà, on va l'écrire dans l'anglement. Et puis, pour les parties privatives également, on précisera que chaque propriétaire dans ses parties privatives, par exemple, ne doit pas faire de bruit à partir de 22 heures, ni le dimanche matin avant 9h, enfin etc.
Pas de bruit, concrètement pas de musique ou autre qui serait susceptible de gêner les voisins. Cependant, il faut ici remarquer que l'ordre public a tendance à progresser dans notre domaine et que certaines clauses qui autrefois étaient très répandues et qu'on va trouver encore aujourd'hui dans les r de copropri parce qu subsistent et bien certaines de ces clauses sont maintenant en r illicites et c ainsi que nous avons en particulier une clause tr fr interdisant la d d'animaux domestiques dans certaines copropriétés.
Et bien la loi du 9 juillet 1970 en a proclamé l'illicité, du moins s'il s'agit d'animaux familiers qui ne gênent pas. Allez, un chat ça ça ira bien. Un chien, si il ne la boit pas trop, c'est bon encore. Maintenant, s'il s'agit d'élever des crocodiles ou des serpents dans son appartement, ce sera autre chose. Et des poules ? Ah ben, j'ai un coq ! Ah non, non, non. Mais vous savez, dans la copropriété, on voit de tout.
Le règlement fixe également la cote-part de chaque lot dans les diverses catégories de charges. Les charges générales, les charges d'ascenseur, les charges de chauffage central. mais pourquoi charge chauffage central ? Peut-être que tous les lots n'en bénéficient pas, peut-être qu'au dernier étage le chauffage ne va pas. À ce moment-là, les propriétaires de lots situés au dernier étage ne mettent pas de chauffage. Bien sûr, tout se tient. Et le règlement fixe aussi les règles d'administration des parties communes.
Alors, ceci nous conduit justement à dire quelques mots de l'administration de la copropriété dans un deuxième moment maintenant. La collectivité des copropriétaires, est obligatoirement constitué en un syndicat. En un syndicat qui a la personnalité civile, dit l'article 14 de la loi. Alors c'est une personne morale, le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas pour objet de détenir la propriété de l'immeuble. Ah non, non, non, pas du tout. La propriété reste bien celle des divers copropriétaires de l'eau.
Ah ça c'est sûr. L'objet du syndicat de copropriétaires est seulement de pourvoir à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. Voilà. Ainsi, c'est le syndicat, avec sa personnalité juridique, qui va passer les contrats d'entretien, les contrats relatifs aux travaux à effectuer, les contrats de travail, on va recruter un gardien à titre permanent ou pour l'été, un titre temporaire pendant les congés du gardien. Voilà, des contrats de travail. Mais alors, qui décide de tout cela ?
Eh bien, c'est l'Assemblée générale des copropriétaires qui prend les décisions du syndicat, selon diverses majorités qui varient avec la nature des décisions à prendre. C'est sur ce point d'ailleurs qu'il y a des évolutions législatives très très fréquentes. Une assemblée doit au moins être réunie chaque année dans les six mois de la clôture de l'exercice comptable précédent. Si les comptes sont clos au 31 décembre, il faudra que l'assemblée générale du syndicat se réunisse avant le 30 juin.
L'Assemblée devra prouver les comptes passés et voter un budget prévisionnel pour l'exercice à venir. Le quart de ce budget sera appelé au début de chaque trimestre, c'est-à-dire que les copropriétaires devront verser au syndicat leur cote-part de ce montant selon les clés de répartition évoquées ci-dessus. L'exécution des décisions du syndicat est confiée à un syndic. Syndic qui est un mandataire. Il est souvent professionnel et rémunéré, c'est tout un travail quand même, mais après tout, la loi l'envisage, il peut aussi être bénévole.
Voilà que dans l'immeuble, quelqu'un vient de prendre sa retraite, à quelques connaissances au moins comptables, enfin il s'y entend avec les chiffres, et puis ça lui dit bien de faire ça, il va rendre service, ça va faire une économie évidemment pour le syndicat, c'est-à-dire l'ensemble des copropriétaires. Voilà, comme on le peut, et puis si on ne peut pas le faire au syndicat, on s'adresse à un syndic extérieur qu'on paiera. Alors quel est le rôle de ce syndic ? ce sera à lui concrètement de signer les contrats que l'Assemblée aura dessinés de conclure et puis de surveiller l'exécution de ces contrats. recruter le gardien, signer le contrat d'entretien de la chaudière avec l'entreprise que l'Assemblée a choisie, signer l'ordre de travaux pour refaire la toiture, parce que l'Assemblée générale a voté le travail de réfection de la toiture, et ce sera le syndic qui matériellement va donc exécuter la décision. mais il faut bien voir que le syndic n'est qu'un exécutant c'est pas lui le chef, c'est pas lui qui décide qui décide c'est l'Assemblée Générale alors ce sont des grands moments les Assemblées Générales de copropriétaires ce sont des grands moments avec des gens qui parfois ne comprennent pas bien que en réalité les propriétaires c'est eux et ils ne sont pas locataires, locataires d'un chef qui serait le syndic Non, non, non, le syndic c'est un mandataire, ce n'est qu'un mandataire.
Alors dans l'organisation de notre copropriété, nous avons également un conseil syndical qui est constitué de copropriétaires choisis par l'Assemblée Générale avec pour mission, dans toute copropriété, d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.