Les modalités particulières du droit de propriété Et ce sont notamment les dispositions du Code sur la mitoyenneté aux articles 665 et suivants, sur l'indivision successorale aux articles 815 et suivants, et même la copropriété par appartement qui, dans le Code de 1804, se trouvait dans un seul article, l'article 664, assez sommaire d'ailleurs, qui par la suite a laissé place en 1965 à toute une loi, une loi entière, une loi non codifiée, mais que vous pourrez trouver dans votre code civil aussi.
Dans toutes ces situations, on est en présence d'une indivision qui se caractérise par l'existence de plusieurs personnes ayant des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens sans qu'il y ait de division matérielle des parts. Ces droits de même nature peuvent être la propriété, c'est ce qui nous intéresse, éventuellement ça pourrait être d'autres droits. notamment l'usufruit, une indivision en usufruit, il y a plusieurs usufruitiers du même bien, ça peut tout à fait se rencontrer, ou en nupropriété, il y a un usufruitier unique mais plusieurs nupropriétaires qui sont en indivision en nupropriété, ça se rend compte aussi.
Alors lorsque l'indivision porte sur la propriété, on peut parler de copropriété. Alors même si la langue courante a tendance à identifier la copropriété avec seulement l'une de ses variétés particulières qui est la copropriété des immeubles bâtis, et quand on dira la copropriété on s'imaginera la copropriété d'un immeuble avec plusieurs étages etc. Mais en réalité ce n'est qu'une variété particulière de copropriété. Chaque fois plusieurs personnes sont titulaires du même droit de propriété sur un bien, nous sommes en présence d'une copropriété, d'une indivision. en propriété.
Les plusieurs titulaires du droit de propriété sur un même bien peuvent être appelés aussi bien co-indivisaires que co-propriétaires. Il n'y a pas de division matérielle des parts. Ça signifie que si chacun, par hypothèse, n'a que la propriété que d'une quote part du bien, cette quote part reste abstraite et n'est pas localisée matériellement sur telle ou telle partie de la chose. Par exemple, deux personnes sont copropriétaires d'une maison, ces deux personnes ont chacune la moitié, code par abstrait, de la maison, cette maison à un rez-de-chaussée et un premier étage, eh bien, on ne peut pas dire que l'une des personnes est propriétaire du rez-de-chaussée et l'autre de l'étage, non, elles sont toutes les deux propriétaires pour moitié de l'ensemble de la maison.
C'est le partage lui-même qui mettra fin à l'indivision et qui aboutira peut-être, en effet, à ce que l'un se voit attribuer la propriété du rez-de-chaussée et l'autre la propriété de l'étage. Mais ça, à ce moment-là, il n'y aura plus d'indivision et plus de copropriété. Alors la notion générale d'indivision en propriété ou copropriété recouvre en réalité plusieurs situations que l'on peut regrouper en indivision ordinaire, ordinaire, ce sera le premier paragraphe, et en indivision ou copropriété forcée, ce sera le second.
Pourquoi forcée ? Parce que dans ces hypothèses-là, le partage n'est pas possible, on ne peut pas mettre fin à l'indivision, et ça c'est une très grande différence avec l'indivision ordinaire par laquelle nous commençons. Il s'agit d'une situation qui peut prendre naissance, cette indivision ordinaire ou copropriété ordinaire, avec le décès d'un propriétaire. Chaque fois que celui-ci laisse plusieurs héritiers, ceux-ci sont copropriétaires individuels, et bien quittés jusque-là ceux du défunt, qui sont maintenant les leurs, et jusqu'à ce qu'ils partagent ces biens.
Voici que notre défunt a laissé trois enfants, ou il a laissé cinq frères et sœurs, et voilà que les trois enfants sont copropriétaires pour un tiers, où les cinq frères et soeurs, chacun pour un cinquième des biens du défunt. Alors on qualifie de successoral ou d'héréditaire cette indivision qui trouve son origine dans le décès et donc dans une succession. C'est une situation extrêmement fréquente. Chaque année, plus de 500 000 personnes décèdent en France, évidemment, et un certain nombre d'entre elles laissent plusieurs héritiers chaque fois apparaître une indivision successorale.
Mais la situation se rencontre également lorsque plusieurs personnes achètent ensemble le même bien. Voici que quatre amis pratiquent la voile et ils décident d'acheter ensemble un bateau à voile qui leur permettra de faire des ringats, un bateau de 10 mètres par exemple, heureux, et bon, c'est au mieux d'acheter à quatre. Ou alors, ce sont deux époux mari sous le r de la s de biens mais qui ach ensemble leur logement ou deux concubins qui ach indivis leur maison Ce sont des situations tr r aussi et à travers les exemples qu'on vient de prendre, on peut se rendre compte que l'indivision peut concerner aussi bien des meubles que des immeubles.
Cette indivision ne dure que tant que tous les co-indivisaires ont la volonté de la maintenir. et il suffit en effet que l'un veuille le partage pour qu'il soit provoqué. Tant qu'elle dure, chaque indivisaire a un droit propre sur sa cote-part abstraite, un tiers, un cinquième, un quart, comme dans les exemples que nous venons de prendre. Cote-part qu'il peut éventuellement céder à quelqu'un qui prendra sa place dans l'indivision. En revanche, chaque indivisaire n'a qu'un droit indéterminé sur le bien individu lui-même, et ce qui s'y conduit à se demander comment et par qui les biens individus seront gérés, qui peut en récolter les fruits.
Tout cela, c'est la vie de l'indivision qui précède la fin de l'indivision. Alors d'abord, la vie de l'indivision. Il y a la question des actes sur les biens individus. Ces actes, traditionnellement, doivent être effectués d'un consentement unanime. L'indivision est traditionnellement dominée par la règle de l'unanimité. Il faut le consentement de tous les indivisaires pour accomplir des actes relatifs aux biens individus. Mais depuis deux réformes survenues à 30 ans d'intervalle, l'une le 31 décembre 1976, l'autre le 23 juin 2006, ce principe supporte des exceptions en nombre croissant.
Et on peut examiner ce qu'il en est en distinguant selon diverses catégories d'actes. D'abord, les actes conservatoires. Alors ça c'est facile. Toutes les mesures nécessaires à la conservation des biens individus peuvent être prises par l'un quelconque des individus agissant seul. C'est l'article 815.2, ça peut viser des actes matériels, faire ou faire faire une réparation, ça peut être des actes juridiques, faire une déclaration d'assurance, éventuellement une action en justice conservatoire, ça se rend compte aussi. Bon, nous avons ensuite les actes d'administration.
Depuis la loi de 2006, il ne requiert plus nécessairement le consentement de tous les co-indivisaires. La majorité des deux tiers suffit pour décider de les prendre, c'est l'article 815.3 nouveau. Deux tiers, comprenons, deux tiers des droits individuels, pas deux tiers des têtes. Il se peut que nos quatre amis qui ont acheté le bateau ne l'aient pas acheté à parts égales, l'un pensant l'utiliser plus l'a acheté pour la moitié et les trois autres pour un tiers chacun de l'autre moitié, donc un sixième et le premier a lui la moitié.
Ceux qui va compter ce sont les deux tiers des droits individus et non pas des têtes des indivisaires. Alors, pour quoi faire ? Des actes d'administration, conclusion d'un contrat d'assurance, conclusion d'un contrat d'entretien d'une chaudière, d'un contrat d'entretien du jardin, conclure un bail d'habitation, tout cela va bien, ce sont des actes d'administration. les individuaires titulaires d'au moins deux tiers des droits individus peuvent effectuer ces actes dès lors du moins qu'ils rentrent dans l'exploitation normale des biens et dès lors que les autres individuaires sont informés.
Alors, nous avons également maintenant les actes de disposition. Donc avant tout, la vente des biens individus, ou même certains baux, des contrats de bail, qui sont plus graves que d'autres, ceux qui portent sur des immeubles dans lesquels sont exploités des fonds de commerce, ces baux commerciaux, ou les baux ruraux, qui sont des actes graves parce qu'ils confèrent des droits extrêmement importants aux preneurs à bail et qui auront un droit au renouvellement et on ne pourra pas résilier le bail facilement.
Ça, quand on met le doigt là-dedans, il faut bien réfléchir. Alors ça ne se rend pas à la majorité des deux tiers, non, non. Ces actes-là requièrent tous l'unanimité. Sauf cependant, depuis 2006, pour la vente des meubles individus, lorsqu'il s'agit de payer les dettes et les charges de l'indivision, alors la majorité des deux tiers suffit pour les prendre, et c'est une nouvelle illustration de cette idée que, au fond, les meubles sont des choses de moins de valeur que les immeubles.
Arès, mobilis, arès, vilis. Les mandats maintenant, les mandats, eh bien le Code civil s'en préoccupe, un mandat général d'administration des biens individus peut être donné à la majorité des deux tiers, nous la retrouvons, à l'un des individus, ou même à un tiers, c'est l'article 815.3, deuxièmement. Et la loi prévoit aussi, depuis 1976, que si un indivisaire prend en main la gestion des biens individus, au-dessus, donc à la connaissance des autres indivisaires, et sans opposition de leur part, eh bien il est censé avoir reçu un mandat tacite qui couvre les actes d'administration, mais pas les actes de disposition ni la conclusion des baux Dans les deux cas l qui g un ou plusieurs biens individuels est redevable des produits nets de sa gestion, et il a droit à une rémunération tout de même de son activité, dans quelles conditions ?
Dans les conditions fixées à l'amiable, ou si ce n'est pas à l'amiable, ce sera en justice, c'est l'article 815-12. Enfin, il faut s'interroger sur certaines hypothèses dans lesquelles des autorisations judiciaires peuvent être demandées. Là où l'unanimité est nécessaire, et il y a quand même encore un certain nombre d'actes où l'unanimité est nécessaire, le refus de l'un des indivisaires suffit à bloquer le processus de décision. Chaque indivisaire est ainsi pourvu d'un droit de veto. Et il en va de même pour les actes d'administration lorsqu'un indivisaire a lui-même plus du tiers des droits individus, parce que dans cette hypothèse, il dispose là aussi d'un droit de veto pour bloquer une décision qui pourrait être prise à la majorité des deux tiers. sans lui, on ne pourra pas la prendre.
Eh bien, la loi permet de lever un tel veto, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun, dit l'article 815 tiré 5. De même, pour éviter la paralysie qui menacerait l'indivision, si l'un des indivisaires était hors d'état de manifester sa volonté, un autre pourrait se faire habiliter par justice à le représenter. Voici qu'un indivisaire est allé faire du ski, il s'est bien amusé, mais le dernier jour il est tombé, il est tombé sur un caillou et maintenant il est dans le coma.
Et comment est-ce qu'on fait ? Eh bien l'article 815-4 donne la réponse. On n'a pas besoin de demander le partage, non, non, non, on va pouvoir le représenter. Enfin, en cas d'urgence, le président du tribunal peut prescrire toutes les mesures que requiert l'intérêt commun, notamment désigner l'un des individuels comme administrateur des biens individus. C'est l'article 815-6. on voit donc que plusieurs moyens permettent d'éviter une éventuelle paralysie de l'indivision en outre l'instauration dans un certain nombre de cas de la règle de la majorité à la place de l'unanimité pourrait aussi y concourir cependant il faut remarquer que dans une indivision à deux ce sont des hypothèses fréquentes à supposer chacun a des droits égaux la majorité fixée aux deux tiers n'est pas différente de l'unanimité ça revient toujours à l'unanimité.
Les choses changent surtout à partir de trois individuaires. Alors, maintenant, quels sont les droits des individuaires sur les biens individus, ce qu'on envisage dans un deuxième moment ? Comment les individuaires qui ont ensemble le fructus, le droit de tirer les fruits, l'usus, le droit d'user des biens individus, peuvent-ils concrètement user et jouir de ces biens ? La réponse est donnée par l'article 815-9. Chacun divisaire peut user et jouir des biens individus en en respectant la destination, bien entendu, mais dans la mesure compatible avec le droit des autres.
Chacun doit donc laisser les autres exercer aussi leurs droits d'usage et de jouissance. On pourra s'organiser, on peut s'organiser à l'amiable. voici qu'une villa au bord de la mer faisait partie d'une succession, c'est une maison de famille à laquelle tout le monde tient beaucoup, elle est dans la famille depuis des générations, et là dans la génération actuelle on s'entend bien, il y a ceux qui viennent au mois de juillet, ceux qui viennent à Pâques, ceux qui viennent au mois d'août, ceux qui viennent au mois de septembre, on s'arrange et puis on tourne, et on s'entend bien, tant que ça va, ça dure, c'est possible, oui c'est possible, le code civil l'envisage, c'est l'article 815-9.
Et si on ne parvient pas à s'entendre, on veut tous venir du 1er au 15 août, et on ne peut pas s'entendre, l'exercice du droit de chacun sera réglé à titre provisoire, dit l'article 815-9 alinéa 1 par le président du tribunal de grand instant. Pourquoi à titre provisoire ? Eh bien parce que les indivisaires pourraient toujours s'entendre finalement et convenir d'autres choses. Ou alors, il se peut surtout que la fin de l'indivision se profile, si on ne s'entend pas ça va produire longtemps.
La loi envisage aussi l'hypothèse où l'un des indivisaires userait ou jouirait privativement de la chose indivise. Concrètement, un seul va dans cette maison, un seul l'occupe, il va en vacances, il laisse ses affaires. finalement il n'y a plus que lui qui a la clé, et les autres ne savent pas comment on fait marcher le chauffage et l'électricité, ils ne savent rien. Alors, celui qui l'utilise privativement est redevable d'une indemnité, sauf convention contraire, et c'est l'article 815-9, alinéa 2.
Alors, doit également indemniser, très logiquement, c'est qu'on indivisère celui qui a dégradé ou détérioré le bien individu, inversement celui qui l'a amélioré à ses frais, eh bien il a droit à une indemnité, c'est l'article 815.13. Alors quant aux éventuels revenus produits par les biens individus, ils accroissent l ils comptent eux dans l dit l 815 moins que les indivisaires se les r chacun peut en effet demander sa part annuelle des b mais seulement après déduction des dépenses de l'indivision.
Voilà qu'on a loué finalement la maison du 1er au 15 août. Ça a donné quelques revenus et ça va servir à payer les dépenses. Oui, mais si le fruit de l'allocation est tellement élevé qu'on peut en partager un surplus, eh bien on le fera. Attention cependant quand même à ne pas laisser passer la prescription quinquennale si un aperçut les loyers. C'est lui qui s'occupe de tout, il aperçut les loyers. Dans cinq ans, il ne devra plus rien.
Attention tout de même à cela. Il est probable que si l'un se comporte ainsi, l'indivision ne durera guère, la fin pourrait se profiler rapidement. alors comment se passe la fin de l'indivision ? C'est le grand B. Celle-ci peut survenir à tout moment. L'indivision est conçue par le Code civil comme un état provisoire, une situation temporaire. Et c'est le fameux article 815 du Code civil qui dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Alors on va dire quelques mots sur le principe et puis sur les exceptions. Premièrement, le principe, le partage peut toujours être provoqué, provoqué par qui ? Par chacun des indivisaires. Et ici c'est l'inverse de l'unanimité, tout indivisaire, quand bien même ses droits dans l'indivision seraient très minimes, un dixième, un vingtième, un centième, peu importe, peut demander le partage. Alors, qu'est-ce que c'est que le partage ? C'est l'opération par laquelle les copropriétaires mettent fin à l'indivision en attribuant à chacun d'eux, à titre privatif, une portion concrète des biens.
Ainsi, les cotes-parts abstraites sur l'ensemble des biens individus laissent place au droit privatif de chacun sur les biens qui sont mis dans son lot. Alors comment faire ? Eh bien on peut faire à l'amiable. On s'entend ? Eh bien on se met d'accord. On se met d'accord, comme on l'entend, sur la composition du lot attribué à chacun, ou alors sur la composition de divers lots qu'on jugera équilibrés et puis on tirera au sort. On décidera peut-être de vendre certains biens pour faciliter le partage.
À l'amiable, on procède comme on veut. Le partage amiable est une convention, c'est elle qui met fin à l'indivision. Et si on ne s'est pas d'accord ? Eh bien, il faudra aller en justice. Le partage est alors fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière des procédés. Et c'est le tribunal qui composera des lots d'égos en valeur et qui les attribuera au sort. Et que se passe-t-il si l'indivision porte sur un seul bien qui n'est pas commandement partageable ?
Il n'y a que cette villa au bord de la mer, comment va-t-on faire alors que nous avons 5 indivisaires ? Eh bien, le tribunal ordonnera la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères, aux fins de partage du bien. Et c'est le prix obtenu qui sera réparti entre les co-indivisaires, et c'est un cas extrêmement classique. Alors il y a tout de même des exceptions maintenant dans un deuxième moment à cette possibilité de provoquer le partage à tout moment.
C'est d'abord le sursis judiciaire au partage que la loi envisage. Dans certains cas, il peut être sursis par une décision judiciaire au partage que voudrait provoquer un co-indivisaire. si la réalisation immédiate du partage risque de porter atteinte à la valeur des biens individus, il vaut mieux attendre, c'est pas le moment, il faut attendre un petit peu. L'un des individus peut demander alors en justice un sursis pour deux ans, c'est l'article 820. Et puis, si un individus ne peut reprendre une entreprise dépendant d'une indivision successorale qu'à l'expiration de ce même délai, alors il peut demander lui aussi un tel sursis.
Et puis nous avons la convention d'indivision maintenant. Il n'est pas non plus possible de provoquer le partage lorsque les co-indivisaires ont conclu une convention d'indivision. Il faudra attendre que soit arrivée à son terme cette convention pour pouvoir partager. Et ce sont les articles 1873-1 et suivant du Code civil qui réglementent ce type de convention. Une convention qui se conclut à l'unanimité. Et à ça, il faut être d'accord tous ensemble pour le vouloir. Un écrit est exigé, sa durée ne peut pas excéder 5 ans et elle est renouvelable.
Alors, qu'est-ce qu'il peut y avoir dans la Convention ? Éventuellement pas grand-chose, simplement cette volonté de rester au moins pendant 5 ans dans l'indivision. Parfois, on peut mettre en place un système de gestion de l'indivision avec la désignation d'un gérant ou de plusieurs gérants et également essayer de réglementer des modes d'administration en cas de pluralité de gérants. On peut nourrir un peu cette convention et faire en sorte que l'indivision ait plus de chances de réussir. Mais par ailleurs, on verra, il y a des indivisions forcées, mais ce sera l'objet de la prochaine vidéo.