Nous savons maintenant quelle est la teneur abstraite du droit de propriété et son contenu, ses caractères, mais quelle en est l'étendue matérielle très concrètement et là c'est un aspect que nous envisageons dans cette vidéo. Alors lorsque la propriété porte sur une chose mobilière, il n'y a aucune difficulté à en déterminer l'étendue matérielle parce qu'un meuble est toujours un bien séparé des autres objets. Toujours, ah oui, et c'est pour ça qu'on peut le déplacer et donc que c'est une voiture, un buffet, une table, un livre, il n'y a aucune hésitation.
En revanche, cette détermination peut s'avérer beaucoup plus délicate lorsque l'objet du droit de propriété est iniméable. Par hypothèse, les fonds de terre se jouxent les uns les autres et alors où ça reste précisément, chaque propriété et ça c'est la question du bornage qui règle un aspect horizontal. En outre, verticalement jusqu'où va la propriété en haut et en bas jusqu'où. Il faudra le préciser également et s'ajoute à cela la question particulière des os qui est d'une grande importance pratique.
Alors voici trois paragraphes et nous commençons par le bornage. Avec une définition, le bornage est l'opération qui consiste à délimiter des fonds contigues. Alors elle comprend la détermination des limites puis la pose matérielle de bornes, pour s'en souvenir. Chaque propriétaire a le droit d'obliger ses voisins à y procéder. Afré commun dit l'article 646 du Code civil. Et en pratique, là où la délimitation pose une question, le bornage se fera à la miave voire en justice. Là où ça pose une question parce qu'il n'impose pas toujours.
Si nous sommes dans une région bocageère ou depuis des millénaires des haies ou des petits muraies, traite les limites des propriétés ou des clots comme on dit dans certaines régions. La question du bornage ne se pose pas en revanche. Vous imaginez en bris dans la bosse, dans quelques plaines, quelques plateaux, où est exactement la limite de tel champ. Ah ça, il va falloir le préciser. Alors à la miable, eh bien comment les choses se passent-elles, éventuellement avec le concours d'un géomètre et un procès verbal d'abornement pourra concrétiser l'accord.
Et voilà, les lignes sont ici et on pose les bornes et tout va bien. A défaut d'accord, le bornage se fait en justice ou moyen précisément de ce qu'on appelle l'action en bornage qui est de la compétence du tribunal d'instance tant du moins que la propriété d'une parcelle n'est pas contestée et qu'il s'agit seulement de savoir où s'arrête le fond de chacun. Si il vient dire que lui il a d'un, oui mais ça le gros bouquet là c'est à lui, ah ça va être autre chose, c'est pas seulement du bornage et c'est une question de contestation de la propriété, alors ce serait le tribunal de grande instance qui serait compétent.
L'action est introduite par l'un des propriétaires contre l'autre mais dans réalité les deux partis sont sur le même plan sans qu'on puisse attribuer les positions de défendeur et de demandeur dans une telle instance. Chacun doit faire la preuve des limites de sa propriété. Par tout moyen on se référera surtout d'ailleurs au titre de propriété constitué par les actes de vente de donations avec la désignation très précise qui a pu y être réalisé dans lesquels on trouvera peut-être la détermination de la propriété d'une et entre les deux ou de telles petites alludes on verra on verra.
En revanche les énonciations du cadastre elles n'ont qu'une valeur de simple présomption. Ah ça ne fait pas une preuve décisive. Le juge d'instance apprécie les preuves qui sont produites et en fonction de cela et en s'entourant éventuellement d'un expert pour procéder à l'arpentage et vérifier ainsi la superficie des parcelles contigues. En fonction de cela le tribunal, le juge d'instance fixe, détermine les limites, les bornes et en exécution du jugement des bornes seront placées à la limite des deux terrains.
À côté du bornage nous devons traiter maintenant dans un second paragraph de la détermination, la délimitation verticale. Dans le prolongement du droit romain l'article 552 du code civil énoncent que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. C'est d'ailleurs une très bonne chose sinon aucune culture, aucune construction ne serait possible. Les cultures, eh ça va toujours un peu au-dessus du sol et les constructions aussi. Cependant le principe posé s'accompagne tout de même de quelques limites qui participent du mouvement de socialisation de la propriété.
Alors nous envisageons d'abord la propriété du dessus puis celle du dessous et enfin les limites. La propriété du dessus, le propriétaire du sol est propriétaire de l'espace qui s'élève au dessus de son terrain. Alors il peut défendre cet espace contre l'empliétement notamment contre l'empliétement par des branches. C'est l'article 673 qui lui permet d'exiger du voisin de couper les branches qui dépasse chez lui. Également l'empliétement contre une passager temporaire contre une grue dont la flèche se promènerait au-dessus de son terrain.
Ah non, non, non, le propriétaire est en droit de s'y opposer. L'empliétement surplombé par un balcon qui serait édifié par un voisin et qui surplomberait le terrain de l'autre. Non, le propriétaire du sol est propriétaire du dessus. Et dans cet espace qui se trouve au-dessus du sol que peut faire le propriétaire, il peut chasser, tirer avant sur les oiseaux qui passent. Oui, enfin pour ceux dont la chasse est autorisée, dans les périodes autorisées quand même. Et puis qu'est-ce qu'il peut faire ?
Il peut construire aussi dans cet espace qui se trouve au-dessus et a priori sans limite, oui, mais enfin, sauf à réserver l'éventualité de toute la réglementation d'urbanisme qui peut poser des limites. On ne délivrera pas de permis de construire une tour de 50 étages ni ici, ni à Paris, ni à Lyon, aussi facilement, qu'à Tokyo d'ailleurs, ou encore moins dans un champ situé en pleine campagne. Alors au titre des limites imposées à cette propriété, il faut tout même relever l'obligation de supporter une servitude réelle pour le passage des lignes nécessaires à la distribution électrique, du moins lorsque c'est une distribution reconnue d'utilité publique, c'est une loi de 1906 qui a prévu cette servitude.
C'est ce qui explique qu'on puisse voir dans la campagne et passant au-dessus de nombreux champs des lignes à haute tension, voire à très haute tension la THT. Les gens du tout en général ne sont pas très contents. Oui, mais il faut bien que l'électricité parte des usines de production et arrive vers les points de consommation, c'est de l'utilité publique. Même chose pour des câbles de téléphériques affectés aux transports de voyageurs lorsqu'ils sont reconnus d'utilité publique, bon, dans certaines villes des téléphériques existent pour aller d'en bas vers le haut et hop, on va passer au-dessus de propriétés privées, mais il a fallu un texte de loi pour le permettre.
En outre, c'est une loi de 1941. En outre, le Code de l'aviation civil, institue expressément le droit pour les aéronefs de survoler les propriétés privées. Sinon, on n'aurait jamais eu de navigation aérienne parce que quand on est dans le ciel, en fait, on est toujours au-dessus du sol. Comme le dessus du sol appartient au propriétaire du sol, il a fallu permettre aux pilotes d'avion de survoler les propriétés privées dès lors du moins que ce survol n'entrave pas l'exercice du droit de propriété.
Au fond, ne gêne pas les propriétaires. Alors là, ici, si nous avions un pilote amateur de voltage qui s'amusait à passer régulièrement au-dessus des troupeaux de bétail et très près d'eux pour les effrayer, alors là, l'autorisation cesserait, je crois que c'est d'ailleurs une difficulté qui peut exister entre les propriétaires d'habitation ou d'autres terrains situés à proximité d'aéroclub dans lesquels on pratique de la voltage aérienne. Si tous les samedis, tous les dimanches de la voltage se réalisent au-dessus d'une maison, pensez bien que le propriétaire de cette maison ne sera pas très heureux, il sera gêné au fond dans la jouissance qu'il a de sa propre maison.
Alors le propriétaire peut aligner le dessus tout en conservant la surface et le dessous, le dessous qu'on appelle le tréfond. On dit alors qu'il alienne le droit de superficie et le titulaire du droit de superficie est dénommé le superficiaire. Il est propriétaire de tout ce qui dépasse du sol, donc les constructions et les plantations, mais il n'est pas propriétaire du sol lui-même. Alors ATX 553 du code civil, envisage cette dissociation en évoquant le contraire, c'est à dire normalement les constructions d'hylotextes et plantations appartiennent aux propriétaires du sol, mais sauf si le contraire est prouvé, c'est l'hypothèse du droit de superficie.
Alors ce droit de superficie est en principe soumis à toutes les règles de la propriété, simplement une propriété du sol dessus. Alors ici cependant une limitation dans le temps est concevable, le contrat qui alienne le droit de superficie peut prévoir qu'à l'expiration d'un certain délai, le propriétaire du sol deviendra propriétaire des constructions et des plantations. Alors ça se rend compte spécialement à l'occasion des beaux de certains terrains également pour le maille à construction, je n'en parle pas plus dans le détail.
À côté de la propriété du dessus, nous avons en dessous la propriété du dessous. L'article 552 aligné à 3 permet aux propriétaires du sol de faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'ils jugeraient à propos et tiraient de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines et des lois et règlements de police. Alors on appelle le dessous le tréfond. Dans ce tréfond, le propriétaire peut donc creuser et aussi profond qu'il le souhaite ou qu'il le peut et il peut faire des fondations pour une construction.
Il peut construire un parking souterrain de dix niveaux si il le veut. Il peut aménager un abri anti-atomique si il est suisse, si il craint que ça saute. Il peut effectuer des fouilles, couper toutes les racines qui s'y trouvent. Ça n'a pas besoin de demander, il peut couper tout seul. Même s'il s'agit de racines provenant des arbres régulièrement plantés chez ses voisins, c'est l'article 673 qui nous en donne la possibilité. C'est le principe qui supporte cependant de très importantes exceptions.
Ces très importantes exceptions concernent les mines avant tout, également les carrières et puis les fouilles archéologiques. Alors d'abord les mines. Les mines sont les gisements de produits énumérés par l'article L111-1 du code minier. Alors cette énumération est celle de produits présentant pour l'économie nationale une importance primordiale. Il s'agit de la houille et des autres combustibles fossiles tels que la limite, mais pas la tourbe. Il s'agit des hydrocarbures, liquides ou gazeux, donc le pétrole ou le gaz.
Il s'agit du diamant, des celles de sodium et de potassium et bien sûr de l'or, la mine d'or, le cuivre, le fer, l'uranium et toute une liste précise de métaux. Alors les droits du propriétaire de la surface sont ici radicalement emputés. On vient de découvrir une mine d'or dans le jardin. Bonne nouvelle, non très mauvaise nouvelle car c'est à l'état qu'appartient le droit sur le gisement minier. L'état fait exploiter ces gisements miniers par des établissements publics comme les carbonages de France, enfin du temps du charbon ou par des personnes privées à qui ils délivrent une concession ou un permis d'exploitation.
Et c'est ainsi que notamment pour nos affaires de gaz de schiste, 64 permis d'exploitation ont été délivrées en 2010 avant que l'état finalement par une loi de face marche arrière et n'interdise exploitation de ces sortes de gaz. C'est un peu compliqué. Le propriétaire de la surface, lui, il n'a droit qu'à une redevance très foncière comme elle est appelée qui est fixée réglementairement, ce n'est pas une négociation, il est fixé réglementairement et à un niveau faible. Alors à côté des mines, nous avons les carrières maintenant dans un deuxième ment.
Ce sont des gisements de substances ne figurant pas dans l'énumération des produits miniers. Et voilà, c'est ce qui ressort de l'article L sans tirer 2 du code minier. Donc les sablières pour le sable, les tourbières pour la tourbe, les carrières de Sylex, d'Ardoise, de Granit, de Schist, les carrières de Calcaire de Cré, bref, les carrières de Gyps. Ces carrières font à la différence des mines partie du droit de propriété du propriétaire du sol. Cependant, leur exploitation à ciel ouvert ou sous terre fait l'objet d'une surveillance administrative.
Et lorsque l'exploitation ou le développement d'une carrière apparaît nécessaire pour satisfaire des besoins de la population, des autorisations de recherche ou des permis d'exploitation, même pendant dixaines d'années, peuvent être accordées à d'autres que le propriétaire et même sans autorisation du propriétaire, celui-ci ne percevant alors qu'une redevance très foncière. Les mines, les carrières, et maintenant dans un troisième ment, les fouilles. Alors les fouilles sont réglementées lorsqu'elles présentent un intérêt archéologique, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit de rechercher des vestiges et des traces de l'existence de l'humanité.
Une autorisation préalable doit être demandée par le propriétaire du sol à l'autorité administrative pour procéder à ces fouilles. Et l'Etat peut même y procéder d'office sur des terrains qui ne lui appartiennent pas. Alors lorsque l'Etat le fait et que ce qu'on appelle du mobilier archéologique et découvert, il appartient pour moitié à l'Etat et pour moitié au propriétaire du terrain. Il sera donc partagé entre eux. Quant aux fouilles qui sont faites par le propriétaire, mais avec autorisation, a priori c'est le propriétaire qui devient, seul propriétaire du mobilier archéologique, donc les bijoux, les pièces, la vaisselle, les objets d'art de décoration qu'on aura trouvé, avec tout même la possibilité pour l'Etat de revendiquer, moyennant une indemnité, ce qui a été découvert.
Il faut toutefois signaler qu'un grand changement a été opéré par une loi du 7 juillet 2016, mais qui ne vaudra que pour l'avenir. C'est-à-dire tout ce que je viens de vous dire reste bon, reste bon pour le mobilier archéologique qui a été découvert et qui sera à l'avenir encore découvert sur des terrains acquis avant la loi du 7 juillet 2016. En revanche, lorsque du mobilier archéologique aura été découvert sur des terrains acquis après la loi du 7 juillet 2016, alors c'est l'Etat qui en sera intégralement propriétaire, intégralement.
C'est ce que prévoit le nouvel article L541-4 du Côte du patrimoine qui écarte le jeu de article 716 et celui de l'article 552 du Côte civil. Et vous voyez que ce texte procède à une nationalisation de tout ce qui est mobilier archéologique. Alors ça fait un peu râler ceux qui s'aiment bien chercher, ça ne sera plus pour eux. Mais pour ne pas faire trop râler, on a prévu que ça ne s'appliquerait qu'à l'avenir et que les propriétaires actuels de terrain resteront sous régime en tailleur.
C'est un texte un peu curieux, il faut bien l'avouer. Alors, quant aux vestiges archéologiques immobiliers, ils sont soustrait par l'article L541-1 du Côte du patrimoine à l'application l'article 552 du Côte civil. Il faut comprendre certainement que le propriétaire du sol ne peut exercer les prerogatives du propriétaire sur ses vestiges. C'est l'Etat, semble-t-il, qui en est investi et qui doit verser une indemnité destinée à compenser le dommage qui peut être occasionné aux propriétaires pour accéder aux 10 vestiges.
Quant à celui qu'on appelle l'inventeur, celui l'inventeur fortuit, celui qui fortuitement a découvert le vestige archéologique immobilier. Cette année, c'est une grotte, la grotte chauvée du nom de l'inventeur. Et bien, il a le droit à une indemnité forfaitaire ou à un intérissement si le vestige est exploité. Dans un paragraph 3, il nous reste à voir maintenant le régime des os. Le propriétaire d'un fond peut-il exercer ses prerogatives sur les os qui tombent sur son fond ou bien qui en jaillissent ou qui courent ?
Eh bien, chacun comprend, je crois, l'intérêt de cette question, une question qui va à l'avenir être de plus en plus cruciale. Que faire de ces os ? Les boires, les mettre en bouteilles et les vendre, irriguer les cultures, alimenter une installation sanitaire dans la maison. Voilà, voilà, des intérêts pratiques considérables. Alors il nous faut distinguer. D'abord, les os pluviales. Dès qu'elles sont tombées du ciel, les os de pluie sont la propriété du propriétaire du fond. Il peut en user et en disposer, dit l'article 641 du Code civil.
Donc, le propriétaire peut recueillir l'eau dans une citerne, dans des cunes, tout ce qu'il veut. Il peut utiliser ses os pour arroser la vie, ses voitures, laver son haine, j'alimenter sa maison en réseau d'eau potable. Bon, il faudra peut-être donner un potable, pardon, il faudra peut-être veiller au respect de la réglementation sanitaire. A côté des os pluviales, nous avons maintenant les sources. La propriété du terrain emporte celles des sources qui jaïissent et le propriétaire peut user de ses os à volonté, dit l'article 642 du Code civil.
Avec une limite cependant envisagée par la linea 3 de ce texte, il ne peut priver les habitants des communes du voisinage de l'eau qu'il aurait nécessaire. Alors, quant aux os souterraines, elles peuvent être captées par le propriétaire du fond, et puisqu'il est propriétaire du dessous, au moyen d'un tuyau qu'il peut forer, c'est tout simplement l'article 552. Mais s'il s'agit d'un usage non domestique, une déclaration à l'administration sera obligatoire. Alors, capter ses os pour quoi faire, pour alimenter sa maison en eau, pour y prélever peut-être de la chaleur, c'est la pompe à chaleur, on prend les calories qui se trouvent dans l'eau souterraine pour les mettre dans l'eau qui va alimenter le réseau de chauffage central de la maison, dit-on les plus performants des pompe à chaleur à supposer du moins, quand en faisant le forage, on ne perce pas l'ensemble de plafond du village qui provoquerait des désordres, des déstabilisations, des déshabitations, ça a pu se produire.
Dans un troisièmement, nous pouvons terminer par les cours d'eau, les cours d'eau, certains font partie du domaine public, c'est ce qu'on appelle les cours d'eau domagnaux, ils comprennent essentiellement les parties navigables ou flottables, des fleuves, des rivières ou des lacs, les canaux de navigation également. Alors, le lit de ces cours d'eau fait partie du domaine public et les riverains n'ont aucun droit individuel, aucun droit privatif sur les eaux qui courent. Alors bien sûr, les riverains de la Seine, de la Marne et d'autres fleuves aux eaux rivières peuvent y faire si le souhait du canotage, du bateau à voile, mais ni plus ni moins que tout autre personne, ce sont des cours d'eau domagnaux qui font partie du domaine public.
Alors, tout est très différent pour les cours d'eau non domagnaux qui n'appartiennent pas au domaine public et dont le régime relève des articles 644 et 645 du code civil ainsi que du code de l'environnement aux articles L215 de tiré 1 et suivant. Alors, chaque propriétaire riverain a la propriété privative privée du lit du cours d'eau jusqu'à une ligne médiane rassée au milieu du cours d'eau. Chaque riverain a l'usage de l'eau qui borde son terrain et à force théorie, il en a l'usage si l'eau traverse son terrain qui se trouve de chaque côté des berges.
Alors, qu'est-ce qu'il peut en faire ? C'est ce que l'envisage article 644 du code civil, il peut irriguer les plantations qu'il veut réaliser sur ce terrain, il peut former un étend sur son terrain en gardant un quelques temps l'eau pour qu'elle s'accumule, former un étend, élever des poissons, mais ce n'est qu'un droit d'usage et non pas un droit de disposition. Il faut qu'il restitue l'eau dans son cours ordinaire à la sortie de son fonds. Il a gardé pour faire un étend, attendez, ça ne s'accumule quand même pas définiment, le cours d'eau qui est entraîné et qui forme l'étend ensuite ressort de l'étend et le cours d'eau reprend, la river reprend son cours.
C'est ce qu'envisage article 644 à l'inéat de du code civil. Cette restitution doit se faire de telle façon que l'eau ne soit pas devenue impropre à l'usage des riverains inférieurs. Alors, les tiers peuvent également utiliser, usés de ces eaux, des cours d'eau non domagnaux parce que les eaux des cours d'eau non domagnaux sont des choses communes. Alors, ça signifie que les tiers peuvent se baigner dans ces cours d'eau, peuvent y faire de la barque du canot, comme ils l'entendent, à condition d'y avoir accès depuis la voie publique, par exemple depuis un pont routier qui enjambent la rivière ou depuis une place publique qui elle-même à un certain moment est riveraine de ce cours d'eau non domagnal.
À condition donc de ne pas prendre pied non plus sur les berges. Alors, cependant, considère que les riverains, propriétaires du lit, peuvent mettre fin à cet usage par les tiers, qui n'est pas exactement à droit mais une polérance. Alors, comment pourrait-il mettre fin à cet usage ? Eh bien, il pourrait installer des pancartes ou même des obstacles matériels, ce qui est tout particulièrement concevable lorsque la rivière traverse entièrement une propriété. Le propriétaire de terrain situé de chaque côté de la rivière pourrait être installé un obstacle et peut-être d'ailleurs en existe-t-il des obstacles depuis fort longtemps, des murs ou autres ailes puis la rivière passant dessous à la terminer.
Alors, on signalera enfin que les riverains doivent respecter les limites de leurs droits fixés par la loi et les règlements administratifs qui émanent notamment des collectivités territoriales. Toute une réglementation existe, notamment sur la production d'énergie hydroélectrique, spécialement depuis que la production de cette énergie a été nationalisée en 1946.