Le caractère souverain comme bon lui semble. Le propriétaire d'un terrain constructible le bâtit, ou bien préfère le cultiver, ou ne rien faire, il la séguise. Le propriétaire d'un appartement l'habite, ou bien le loue ou le prête, comme il l'entend. Cependant, cette souveraineté n'a jamais été totale. Dès 1804, la fin de l'article 544 du Code civil envisageait et envisage toujours des restrictions pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Des lois et des règlements restrictifs, il y en a, surtout au sujet de l'usage, de l'usus, la composante d'usage du droit de propriété, et on peut même dire qu'il y en a de plus en plus. Pourquoi nul propriétaire ne fait-il sécher du linge à sa fenêtre dans un immeuble parisien, ou bien rené, ou de Lyon, ou encore de Bordeaux ? Eh bien, parce que des règlements municipaux l'interdisent. Pourquoi la hauteur des immeubles à Paris est-elle toujours sensiblement la même, d'ailleurs elle n'est pas identique à celle des immeubles bordelais ou de Poitiers, parce que des règlements d'urbanisme locaux fixent les hauteurs maximales des constructions dans ces diverses villes, et d'ailleurs ça dessine toute une physionomie de la France. Alors tout ce qui est règlement d'urbanisme a pris une dimension considérable aujourd'hui, et des enseignements particuliers leur sont consacrés, dans les universités ça s'enseigne en général en quatrième année. Mais il y a aussi de la jurisprudence, avec deux constructions tout à fait remarquables qui font appel à la responsabilité civile pour limiter la souveraineté dans l'exercice du droit de propriété. Les deux manières d'exercer le droit de propriété sont en effet considérées comme génératrices d'une obligation de réparer le préjudice causé et donc comme source de responsabilité pour le propriétaire. Ces deux manières, c'est abuser de son droit de propriété d'une part et puis causer un trouble anormal à ses voisins d'autre part. D'abord, la limite tirée de l'abus du droit de propriété. C'est l'illustration la plus évidente de ce que l'on appelle la théorie de l'abus du droit, selon laquelle l'exercice d'un droit dégénère en faute, et donc n'est plus permis, quand il n'a d'autre but que de causer à autrui un dommage. sont bien connus, l'abus du droit d'agir en justice ou l'abus du droit de se défendre en justice qui y sont sanctionnés d'ailleurs régulièrement sous la forme de dommages d'intérêt. Nous avons une application de cette théorie en matière de propriété et ceci signifie que le propriétaire commet une faute faute, lorsque tout en restant a priori dans les limites de la souveraineté sur son fond, il accomplit un acte qui ne peut avoir d'autre objet que de nuire à un voisin. Alors ce n'est pas nouveau, à Rome cela a été déjà admis, sous l'ancien droit également, et au XIXe siècle, alors que le code civil ne s'était référé dans l'article 544 qu'il y a des limites provenant des lois et règlements, et bien la jurisprudence n'en n'a pas moins poursuivi dans le prolongement de cette tradition, elle a mis la responsabilité du propriétaire en cas d'abus. Et un arrêt de la cour d'appel de Colmar, du 2 mai 1855, connu sous le nom d'arrêt d'or, c'est un arrêt de cour d'appel tout à fait étonnant, mais c'est bien ça tout de même, est considéré comme le point de départ de cette construction jurisprudentielle à l'époque moderne. Un propriétaire a été condamné dans cette affaire-là pour avoir fait édifier une cheminée sur le toit de sa maison. Mais pourquoi donc ? Eh bien parce que cette cheminée, c'était une fausse cheminée, elle n d but que de priver le voisin de lumi Et voil et voil Alors la jolie fruidance est illustr par la tr c affaire Cl Bayard jugée par la Chambre des requêtes de la Cour de cassation le 3 août 1915, affaire dans laquelle le dénommé Coquerel avait fait édifier des carcasses de bois de 16 mètres de haut, prolongé par des tiges de fer, dans quel but ? Dans l'espoir que les dirigeables de son voisin, Clément Bayard, viendraient se percer sur ces tiges de fer, ce qui n'avait pas manqué d'arriver d'ailleurs. Et l'abus du droit de propriété ici avait été retenu. A quoi servaient ces carcasses et ces tiges ? A rien d'autre, sinon à nuire à son voisin. Alors, cette jurisprudence peut aujourd'hui être considérée comme très bien établie, même si au fond elle est assez peu fournie, à part quand même des décisions tous les jours. Mais nous pouvons en dégager d'abord les éléments constitutifs de cet abus du droit de propriété, puis ensuite la sanction. Alors, les éléments constitutifs. Pour qu'un tel abus soit retenu, il faut qu'un dommage soit causé à un voisin, le dommage est évidemment nécessaire puisqu'il s'agit de responsabilité civile qui suppose toujours un dommage. Il faut encore que ce dommage ait été causé par un acte de propriété, un acte d'usage, un acte de jouissance surtout qui relève donc de l'usus du foetus du propriétaire, voire peut-être de l'abus du pouvoir de disposer mais les illustrations sont plutôt au sujet de l'usage. Alors il faut également que cet acte ait été accompli dans l'intention de nuire ou du moins sans intérêt sérieux et légitime pour son auteur. C'est dans ces conditions que l'acte dégénère en abus, que l'exercice du droit de propriété dégénère en abus. Alors on a des exemples dans la jurisprudence de fautes liées à l'intention de nuire. C'est notre fausse cheminée, ce sont les pylônes de notre affaire Clément Bayard. C'est également un rileau de fougère que dans un arrêt de la chambre civile du 20 janvier 1964, l'on voit érigé par une voisine qui s'entend très mal avec le propriétaire du terrain d'à côté. celle-ci a obtenu l'autorisation de faire percer un mur et d'y mettre non pas une fenêtre transparente mais simplement une feuille des carreaux translucides pour laisser passer la lumière afin d'éclairer sa cuisine ah bon, elle va pouvoir faire passer la lumière à travers le mur ? et bien moi, dit la voisine, je vais planter un rideau de fougère pour qu'il n'y ait plus de lumière qui passe et voilà qu'on retient à son encontre un abus du droit de propriété. Et puis nous avons des exemples de fautes liées seulement à l'absence d'intérêt sérieux et légitime. Par exemple, c'est un voisin qui refuse à son voisin le passage sur son terrain pour effectuer des réparations. Alors certains pensent, dans le sens commun, qu'il y a une servitude dite de tour d'échelle pour pouvoir faire des réparations sur son propre bâtiment, si un pignon ou un mur se trouve en réalité en limite séparative du fond voisin, et donc on serait en droit d'apposer une échelle pour pouvoir faire les réparations nécessaires. Non, non, non, il n'y a pas de droit, mais simplement la chose serait sur le terrain de l'abus du droit de propriété du voisin qui refuserait le passage alors qu'il n'aurait pas d'intérêt sérieux et légitime pour ce faire. Alors avec une limite à cette jurisprudence tout de même, même si une intention de nuire est démontrée, un abus ne pourrait pas être retenu contre le propriétaire qui ne fait que défendre sa propriété contre un empiétement, même minime, de son voisin. La jurisprudence le dit très clairement, la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus. Alors, quelle est maintenant, dans un petit b, la sanction de l'abus ? Eh bien, c'est la sanction normale de la responsabilité civile. Le fautif doit réparer le dommage, le dommage qu'il a causé. La réparation peut être une réparation en argent, sous forme de dommages d'intérêt. Ça peut se concevoir également sous la forme d'une réparation en nature, une réparation en nature imposée aux propriétaires qui abusent et qui devra d la fausse chemin couper les foug qui emp la lumi de passer Au fond cette r en nature est une pr du dommage futur et c'est la meilleure réparation possible, faire disparaître au fond le dommage. Et ce type de réparation peut être prononcé. Alors, la seconde limite maintenant apparue en jurisprudence, à la souveraineté du droit de propriété et tirer de l'anormalité des inconvénients pour le voisinage. Cette théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage représente une étape supplémentaire dans la protection des voisins subissant un préjudice du fait de l'exercice par un propriétaire de ses prérogatives. Cette fois, on ne peut pas reprocher au propriétaire une intention de nuire. ni une absence d'intérêt légitime. Simplement, l'exercice du droit par le propriétaire qui présente pour lui un intérêt sérieux, légitime, et bien cet exercice cause une gêne importante à ses voisins. C'est un industriel qui utilise des fours, qui émet des cheminées, qui émet des fumées par ses cheminées, et ces fumées sont emportées par le vent chez les voisins qui sont troublés. C'est un agriculteur qui a installé une porcherie, et évidemment, des odeurs terribles émanent de cette installation. Alors, une jurisprudence très fournie, et on peut même dire de plus en plus abondante, retient la responsabilité du propriétaire qui agit de la sorte et qui gêne ses voisins au-delà d'une certaine limite. Alors assez longtemps, cette jurisprudence a pu être fondée sur une faute au sens de l'article 1382 du Code civil, fameux texte fondateur de la responsabilité civile, une faute caractérisée dans le fait pour le propriétaire d'avoir en quelque sorte empiété sur la propriété voisine. Les fumées, les odeurs ne sont pas restées dans les limites de sa propre propriété, elles sont allées chez les hôtes. On parle d'une immission, d'une immiction, que l'on s'accorde à trouver fautive. Oui, mais aujourd'hui la jurisprudence retient la responsabilité du propriétaire, même sans une telle immission. par exemple c'est même un simple trouble visuel une gêne esthétique anormale qui ont pu être retenus pour engager la responsabilité d'un propriétaire dans une affaire tout à fait extraordinaire jugée par la deuxième chambre civile de la cour d'accessation le 23 octobre 2003 dans laquelle tout simplement le propriétaire d'un terrain avait fait édifier un centre commercial avait parfaitement le droit et tous les permis tout ce qu'il fallait et pour les besoin de son centre commercial qui fonctionnait évidemment avec de l'électricité, il avait installé un transformateur électrique sur son terrain. Un transformateur pour faire passer le 22000 volts en 220. Bien, ce transformateur n'était pas beau, n'était pas beau, estimaient les voisins, les propriétaires des terrains en face, et voilà que pour eux il y avait une gêne visuelles très importantes, ils s'en sont pleins et ils ont obtenu gain de cause en justice. Alors la Cour de cassation est ainsi venue à affirmer, spécialement dans cette affaire, l'existence d'un principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Alors c'est un principe qui limite la souveraineté du droit de propriété, un principe qui suffit à fonder la responsabilité du propriétaire qui ne l'a pas respecté. Alors c'est donc un régime autonome et très original de responsabilité, un régime de responsabilité en réalité sans aucune faute, et qui est appuyé sur la seule gravité du préjudice. C'est tout à fait extraordinaire, mais il faut le connaître, il faut le savoir. Alors là encore nous avons des conditions, et puis on verra la réparation. Alors les conditions, il suffit qu'un dommage soit causé au voisin par un exercice licite des prérogatives par un propriétaire. Alors oui, attention, il est évident que l'exercice doit être licite, parce que s'il n'était pas licite, alors évidemment nous serions en présence d'une faute, et la responsabilité serait engagée tout simplement parce qu'il y a une faute, et là ce serait le droit tout à fait normal de la responsabilité civile. Mais ici dans cette th des troubles anormaux du voisinage c un exercice licite du pr du propri qui est en jeu Alors il n pas n qu faute soit caract le propri a pu prendre toutes les pr du propri qui est en jeu Alors il n pas n qu faute soit caract le propri a pu prendre toutes les pr concevables il n'en sera pas moins éventuellement tenu pour responsable. Alors, oui, c'est un propriétaire, dit-on, on a vu la jurisprudence se développer même au-delà simplement des actes des propriétaires et retenir la responsabilité même, a-t-on dit, de ce qu'on appelle les voisins occasionnels dans une affaire très intéressante qui a été jugée en 2005 par la Cour des cassations dans un arrêt du 22 juin. L'affaire s'était passée avenue Georges V à Paris. Dans cette avenue se trouve un grand hôtel, l'hôtel Georges V, mais c'est un hôtel de luxe et comme vous le savez, pour rester de luxe, il faut y faire régulièrement des travaux. du moins de temps en temps, des travaux de très grande rénovation. Et ce qui s'est passé ici, les travaux ont duré fort longtemps, un constructeur avait été chargé d'effectuer cette grande rénovation, ce constructeur c'était la société Bouygues, et évidemment ça a causé des gênes, des troubles pour le voisinage, spécialement pour un autre hôtel de luxe voisin, l'hôtel du Prince de Galles. Et voici que le propriétaire de l'hôtel du Prince de Galles, demande réparation du trouble anormal de voisinage causé, certes par le propriétaire de l'hôtel Georges V, mais surtout par le constructeur Bouygues qui avait fait les travaux. Et c'est effectivement la responsabilité des deux qui a été retenue dans cette affaire-là. Donc c'est au fond un voisin occasionnel, où on a parlé aussi de voisin intellectuel, parce que parfois c'est même l'architecte qui a pu voir sa responsabilité retenue dans ce type de jurisprudence. Enfin, disons tout de même, globalement, c'est plutôt le propriétaire qui cause un trouble à ses voisins par un acte anormal, qui cause un trouble anormal de voisinage dont la responsabilité est retenue. Alors, ce qui importe, au fond, c'est seulement que le dommage posé dépasse la limite des inconvénients normaux du voisinage. Alors, la détermination du seuil de ce qu'est la normalité est laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond. Et cela est indépendant de l'existence ou de l'absence éventuelle d'une autorisation administrative d'exploiter l'activité qui est source de nuisances. Mais ça suppose toujours tout de même une situation persistante, continue. On peut dire que la normalité ne se conçoit pas à propos d'une simple gêne très passagère. Alors en revanche, si ça dure, ou même si ça revient très régulièrement, par exemple, il y avait eu une affaire où c'était un terrain qui était loué tous les étés sur une petite île, il était loué tous les étés à des forains qui faisaient organiser une fête foraine extrêmement bruyante pendant tout l'été, et tous les ans ça recommençait, et bien pour le voisinage ça a été jugé comme un trouble anormal de voisinage. L'examen de la jurisprudence révèle que toutes sortes de pollutions peuvent être des troubles anormaux, des fumées, des poussières, des odeurs, des bruits, des pollutions de l'eau, du sol. Également des troubles divers d'agréments, privations de lumière, perturbations dans la réception des ondes radio, des ondes télévisuelles et autres ondes. ça peut être des chenots bouchés par des masses de feuilles, bref, et même le simple trouble esthétique dont nous avons parlé tout à l'heure, tout ça est extraordinaire et très révélateur. Les juges semblent se montrer de plus en plus accueillants vis-à-vis de cette théorie. et nous avons même dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 24 février 2005 une illustration d'une très grande compréhensivité de ce qu'elles sont aujourd'hui les troubles d'un normand du voisinage voici que dans cette affaire une dame qui était agricultrice avait entreposé sur un terrain de la paille ah bah oui pour un agriculteur de la paille est quoi de plus normal « Oui, mais les voisins s'en étaient pleins parce que le stock de paille se trouvait à moins de 10 mètres de leur propre maison et qu'il y avait donc un risque d'incendie. Alors le simple risque d'incendie a été jugé comme constitutif d'un trouble anormal de voisinage. » Ah, bon. Dans l'affaire, il faut dire que la relation était mauvaise entre les deux. l'agricultrice avait également entreposé dans une autre fraction de son terrain de multiples caravanes, vieilles voitures, un dépôt d'objets disons peu avenants.
Et là aussi, un trouble anormal du voisinage a été retenu. Alors, nous avons une dernière condition tout de même à respecter. Dans certains cas, cependant, le droit à réparation de la victime du trouble est subordonné à l'absence de préoccupation par l'auteur du trouble. Alors ça peut être une préoccupation collective, voire individuelle. Collective, l'auteur des nuisances était déjà installé dans un quartier très industriel, lorsque un nouveau propriétaire d'une parcelle a fait édifier une maison, maintenant il habite là, dans ce quartier qui en fait était un quartier industriel. Et voici que le nouveau propriétaire de ce logement se plaint des nuisances. Oui, mais il y a une préoccupation collective, mais pourquoi est-ce qu'il s'est installé là ? Non, ici, il ne pourra pas se plaindre de l'anormalité des troubles du voisinage. On peut dire que la mesure de la normalité ne sera jamais dépassée, ça restera toujours normal. Alors qu'en est-il de la préoccupation individuelle ? Ah ce n'est pas un quartier tout entier mais au fond il y avait un exploitant d'une installation qui était déjà en place depuis un certain temps lorsque d personnes sont venues s aux alentours Elles se plaignent maintenant de la nuisance que produit l de celui qui d install Alors cette préoccupation individuelle n'était pas jugée par la jurisprudence comme constitutive d'une cause d'exonération, un fait justificatif de nature à exonérer le propriétaire auteur des nuisances de sa responsabilité, jusqu'à ce qu'une loi du 4 juillet 1980 vienne poser dans les textes, à l'article 112-16 du Code de la construction et de l'habitation, une immunité pour les activités agricoles, industrielles ou commerciales entraînant des nuisances à des bâtiments voisins. dès lors que le permis de construire de ces bâtiments voisins a été demandé alors que ces activités existaient déjà et qu'elles s'exerçaient conformément aux lois et règlements. Vous vous installez à proximité d'un aéroport qui fonctionne déjà, vous demandez le permis de construire, vous ne pourrez pas vous plaindre après d'être gêné par l'aéroport. Pourquoi est-ce que vous êtes mis là ? Il y a une certaine logique dans tout ceci. Alors, quand les conditions sont remplies, quelle est la conséquence ? La conséquence, c'est la réparation. Lorsqu'un trouble anormal du voisinage est caractérisé, son responsable peut être condamné à des dommages d'intérêt. Il peut aussi, mais pas toujours, se voir défendre de persévérer à l'avenir dans l'agissement gênant. on lui enjoindra s conduit dans l du stock de v de vieilles caravanes de v usag on lui prescrira on lui ordonnera de d cela Cependant, une interdiction de persévérer ne sera pas prononcée dans deux cas. Dans l'hypothèse où la cessation du trouble supposerait des mesures, telles que l'arrêt complet de l'activité, des mesures hors de proportion avec les nuisances causées. Et puis, dans le second cas, c'est celui où l'établissement, source de dommages anormales, fonctionne en vertu d'une autorisation administrative. Dans ces deux hypothèses, les tribunaux judiciaires ne peuvent qu'allouer des dommages d'intérêt, accompagnés tout au plus, lorsque cela est réalisable, de l'injonction de procéder à des travaux destinés à réduire les nuisances. Je crois qu'on peut maintenant dresser une conclusion sur ces limites à la souveraineté du droit de propriété. Les restrictions à l'usage de la propriété qui ont été annoncées par la deuxième partie de la formule de l'article 544 du Code civil et celles qui sont développées dans les deux théories jurisprudentielles que sont l'abus de droit et les troubles anormaux du voisinage, ces restrictions sont très importantes, car elles tempèrent l'image très individualiste qu'aurait inéluctablement la propriété si l'on s'en tenait à la seule première partie de l'article 544. La propri est assur un droit individuel un droit subjectif mais c aussi dans une certaine mesure une fonction sociale Dans cette approche le propri n pas libre d sa guise sur sa chose il est tenu d dans l de tous Et en acceptant de sanctionner l'abus du droit de propriété et d'imposer la réparation des troubles anormaux du voisinage, la jurisprudence a clairement reconnu cette dimension sociale de l'exercice du droit de propriété en faisant fléchir les intérêts de chaque propriétaire dans l'intérêt social. Au fond, la théorie des troubles anormaux du voisinage est particulièrement importante à cet égard parce que si l'on y réfléchit bien, elle ne signifie pas seulement que le propriétaire ne peut imposer à ses voisins des inconvénients anormaux. Elle signifie aussi que chaque propriétaire doit supporter, dans l'exercice de ses droits, les inconvénients normaux qui résultent du voisinage. C'est une idée très forte qui montre bien que si le droit de propriété est individuel, son exercice est social, en ce qu'il prend en compte, dans une certaine mesure, l'intérêt des autres. et il ne saurait en aller autrement, spécialement l'obligation de supporter certaines incommodités, certains inconvénients, est indispensable à la vie en société.